A colocação da estrutura acima do nível do solo em VEFA desencadeia um pedido de pagamento que representa uma parte significativa do preço total do imóvel. Compreender o que essa etapa abrange, o que ela implica juridicamente e o que deve ser verificado antes de pagar ajuda a evitar litígios que têm se multiplicado desde o recente endurecimento da jurisprudência.
Pedidos de pagamento VEFA: limites regulamentares e jurisprudência recente
O calendário de pagamento de uma compra em VEFA segue um cronograma definido pelo Código de Construção e Habitação. Cada pedido de pagamento corresponde a um estágio específico de progresso da obra.
| Etapa da obra | Limite acumulado dos pagamentos |
|---|---|
| Conclusão das fundações | 35 % do preço |
| Colocação da estrutura acima do nível do solo | 70 % do preço |
| Conclusão do edifício | 95 % do preço |
| Entrega (entrega das chaves) | 100 % do preço |
A transição de 35 % para 70 % entre as fundações e a colocação da estrutura acima do nível do solo representa o maior salto de todo o cronograma. É neste estágio que o comprador compromete a maior parte do financiamento de uma só vez.
Desde 2023, a Corte de Cassação lembra que esses pedidos de pagamento só podem ser exigidos em correlação exata com o estado real de progresso da obra (Cass. 3ª civ., 25 de maio de 2023, n° 21-23.488). O promotor não pode, portanto, exigir 70 % se o telhado não estiver efetivamente instalado. Cada fração do preço prescreve a partir da data de exigibilidade prevista no contrato, independentemente das outras frações.
Para aprofundar os aspectos técnicos relacionados a essa fase, a seção dedicada à colocação da estrutura acima do nível do solo em VEFA no Immo Factory detalha os trabalhos envolvidos e seu acompanhamento.
Colocação da estrutura acima do nível do solo e colocação da estrutura acima do ar: dois marcos técnicos distintos
A confusão entre colocação da estrutura acima do nível do solo e colocação da estrutura acima do ar é comum. Essas duas etapas se sucedem, mas não protegem o edifício contra as mesmas agressões.
A colocação da estrutura acima do nível do solo refere-se ao momento em que o telhado está instalado e o edifício está protegido contra infiltrações vindas de cima: estrutura, cobertura (telhas, ardósias, chapa de aço conforme o projeto), elementos de impermeabilização. O edifício permanece aberto nas laterais.
A colocação da estrutura acima do ar ocorre em seguida. Ela corresponde à instalação das esquadrias externas (janelas, portas, portas de vidro) que fecham o edifício contra intempéries laterais e vento. Neste estágio, a envoltória do edifício está completa.
- A colocação da estrutura acima do nível do solo protege contra a chuva vertical: estrutura, cobertura, calhas (goteiras, beirais, selantes)
- A colocação da estrutura acima do ar fecha o edifício: esquadrias externas, vidros, juntas de impermeabilização periféricas
- A obra secundária (isolamento interno, encanamento, eletricidade, divisórias) só começa uma vez que essas duas etapas estejam validadas
No entanto, apenas a colocação da estrutura acima do nível do solo desencadeia o pedido de pagamento de 70 %. A colocação da estrutura acima do ar não possui um patamar de pagamento específico no cronograma regulamentar, mesmo que alguns contratos prevejam um pedido intermediário.
Controles a serem realizados antes de efetuar o pagamento do pedido de 70 %
O endurecimento jurisprudencial oferece ao comprador uma alavanca concreta: verificar se a obra corresponde realmente ao estágio anunciado antes de pagar. Um promotor que envia um pedido de pagamento prematuro se expõe a uma recusa legítima do comprador.
Os pontos a serem examinados durante uma visita à obra no estágio acima do nível do solo:
- O telhado está completamente instalado, incluindo as beiradas, cumeeiras e elementos de calhas (sem lonas provisórias em áreas não cobertas)
- As paredes de suporte e a estrutura estão concluídas até o nível previsto pelos planos
- As descidas de água pluvial estão em funcionamento ou, no mínimo, as esperas estão visíveis
- Nenhuma área da laje superior está exposta às intempéries sem proteção definitiva
Se lonas ainda cobrem uma parte do telhado ou se faltam elementos da estrutura, a colocação da estrutura acima do nível do solo não está tecnicamente concluída. O pedido de pagamento de 70 % não é, portanto, exigível.
RE2020 e teste de permeabilidade ao ar: uma exigência pós-colocação acima do ar a ser antecipada
A regulamentação ambiental RE2020 introduziu uma exigência que impacta diretamente a fase seguinte à colocação acima do ar. Para casas novas, um teste de permeabilidade ao ar é obrigatório. Este teste mede a taxa de vazamento de ar através da envoltória do edifício e condiciona a obtenção do certificado de conformidade.
Na prática, este teste só pode ser realizado uma vez que a colocação acima do ar esteja completa: todas as esquadrias instaladas, todas as juntas realizadas. Um defeito detectado neste estágio (junta de esquadria mal colocada, passagem de duto não vedada) exige correções antes da continuidade da obra secundária.
Para o comprador em VEFA, essa exigência significa que um atraso na colocação acima do ar se repercute mecanicamente no cronograma global. O teste de permeabilidade torna-se um ponto de controle adicional a ser monitorado nos relatórios de obra enviados pelo promotor.
Conclusão e entrega VEFA: a colocação acima do nível do solo não é suficiente
Uma decisão da Corte de Cassação de 13 de fevereiro de 2025 (n° 23-17.755) esclarece que um edifício vendido em VEFA não pode ser considerado concluído enquanto certos certificados técnicos não forem entregues ao comprador, notadamente o Consuel (conformidade elétrica) e o Qualigaz (conformidade de gás). A colocação acima do nível do solo e acima do ar, mesmo perfeitamente realizadas, não constituem, portanto, uma conclusão no sentido jurídico.
Essa distinção tem consequências diretas sobre as penalidades por atraso. Um promotor que invocar o término da obra bruta para se desvincular de suas obrigações de prazo enfrenta agora uma jurisprudência desfavorável. O comprador mantém seu direito a penalidades enquanto todos os certificados técnicos não forem apresentados.
A colocação acima do nível do solo continua sendo o marco financeiro mais pesado da VEFA, mas não marca nem o fim dos riscos técnicos nem o término das obrigações do promotor. Monitorar o progresso real da obra a cada pedido de pagamento, manter os relatórios de visita e exigir os certificados regulamentares na entrega são os três reflexos que protegem concretamente o comprador ao longo da operação.
