De waterdichte fase in VEFA activeert een oproep tot betaling die een aanzienlijk deel van de totale prijs van de woning vertegenwoordigt. Begrijpen wat deze stap inhoudt, wat het juridisch betekent en wat er moet worden gecontroleerd voordat er wordt betaald, helpt om geschillen te voorkomen die zich sinds de recente verstrenging van de jurisprudentie hebben vermeerderd.
VEFA-betalingsoproepen: wettelijke plafonds en recente jurisprudentie
De betalingskalender van een aankoop in VEFA volgt een schema dat is vastgelegd in het Bouw- en Woningwet. Elke betalingsoproep komt overeen met een specifieke fase van de voortgang van de bouwplaats.
| Fase van de bouwplaats | Cumulatief plafond van betalingen |
|---|---|
| Voltooiing van de funderingen | 35 % van de prijs |
| Waterdichte fase | 70 % van de prijs |
| Voltooiing van het gebouw | 95 % van de prijs |
| Oplevering (overdracht van de sleutels) | 100 % van de prijs |
De sprong van 35 % naar 70 % tussen de funderingen en de waterdichte fase vertegenwoordigt de grootste sprong in het hele schema. Het is op dit punt dat de koper het grootste deel van de financiering in één keer inzet.
Sinds 2023 herinnert de Hoge Raad eraan dat deze betalingsoproepen slechts kunnen worden geëist in exacte correlatie met de werkelijke voortgang van de bouwplaats (Cass. 3e civ., 25 mei 2023, n° 21-23.488). De ontwikkelaar kan dus geen 70 % eisen als het dak niet daadwerkelijk is geplaatst. Elke fractie van de prijs verjaart vanaf de datum van eisbaarheid die in het contract is voorzien, ongeacht de andere fracties.
Voor een diepgaand begrip van de technische aspecten die verband houden met deze fase, biedt de sectie gewijd aan de waterdichte fase VEFA op Immo Factory gedetailleerde informatie over de betrokken werkzaamheden en hun opvolging.
Waterdichte fase en luchtdichte fase: twee verschillende technische mijlpalen
De verwarring tussen waterdichte fase en luchtdichte fase is gebruikelijk. Deze twee stappen volgen elkaar op, maar ze beschermen het gebouw niet tegen dezelfde invloeden.
De waterdichte fase verwijst naar het moment waarop het dak is geplaatst en het gebouw is beschermd tegen infiltraties van bovenaf: dakconstructie, dakbedekking (tegels, leien, staalplaten afhankelijk van het project), waterdichte elementen. Het gebouw blijft aan de zijkanten open.
De luchtdichte fase volgt daarna. Dit komt overeen met de plaatsing van de buitenschrijnwerk (ramen, deuren, schuifpuien) die het gebouw afsluiten tegen zijwaartse weersinvloeden en wind. Op dit punt is de schil van het gebouw compleet.
- De waterdichte fase beschermt tegen verticale regen: dakconstructie, dakbedekking, zinkwerk (goten, nokken, doorvoeren)
- De luchtdichte fase sluit het gebouw af: buitenschrijnwerk, beglazing, perifere waterdichte voegen
- De afwerking (binnenisolatie, loodgieterswerk, elektriciteit, wanden) begint pas nadat deze twee stappen zijn goedgekeurd
Daarentegen activeert alleen de waterdichte fase de betalingsoproep van 70 %. De luchtdichte fase heeft geen specifieke betalingsmijlpaal in het wettelijke schema, ook al voorzien sommige contracten in een tussentijdse oproep.
Controles die moeten worden uitgevoerd voordat de betalingsoproep van 70 % wordt voldaan
De verstrenging van de jurisprudentie biedt de koper een concreet hefboom: controleren of de bouwplaats daadwerkelijk overeenkomt met de aangekondigde fase voordat er wordt betaald. Een ontwikkelaar die een prematuur betalingsoproep verstuurt, loopt het risico op een legitieme weigering van de koper.
De punten die moeten worden gecontroleerd tijdens een bouwplaatsbezoek in de waterdichte fase:
- Het dak is volledig geplaatst, inclusief de randen, nokken en zinkwerk (geen tijdelijke zeilen op niet-bedekte gebieden)
- De dragende muren en de structuur zijn voltooid tot het niveau dat in de plannen is voorzien
- De regenwaterafvoeren zijn geplaatst of op zijn minst zijn de aansluitingen zichtbaar
- Geen enkel deel van de bovenste vloer is blootgesteld aan weersinvloeden zonder definitieve bescherming
Als er nog zeilen over een deel van het dak liggen of als er elementen van de dakconstructie ontbreken, is de waterdichte fase technisch gezien niet voltooid. De betalingsoproep van 70 % is dan niet eisbaar.
RE2020 en luchtdichtheidstest: een post-luchtdichte verplichting om te anticiperen
De milieuregels RE2020 hebben een vereiste geïntroduceerd die rechtstreeks invloed heeft op de fase na de luchtdichte fase. Voor nieuwe huizen is een luchtdichtheidstest verplicht. Deze test meet de luchtlekstroom door de schil van het gebouw en is voorwaarde voor het verkrijgen van het conformiteitsattest.
In de praktijk kan deze test pas worden uitgevoerd als de luchtdichte fase compleet is: alle schrijnwerk is geplaatst, alle voegen zijn uitgevoerd. Een defect dat op dit punt wordt vastgesteld (slecht geplaatste schrijnwerkvoeg, niet-afgedekte doorvoer) vereist herstel voordat de afwerking kan worden voortgezet.
Voor de koper in VEFA betekent deze verplichting dat een vertraging in de luchtdichte fase zich mechanisch vertaalt in de algehele kalender. De luchtdichtheidstest wordt een extra controlepunt dat moet worden gevolgd in de bouwverslagen die door de ontwikkelaar worden verstrekt.
Voltooiing en levering VEFA: de waterdichte fase is niet voldoende
Een beslissing van de Hoge Raad van 13 februari 2025 (n° 23-17.755) verduidelijkt dat een gebouw dat in VEFA wordt verkocht niet als voltooid kan worden beschouwd zolang bepaalde technische certificaten niet aan de koper zijn overhandigd, met name de Consuel (elektrische conformiteit) en de Qualigaz (gasconformiteit). De waterdichte en luchtdichte fase, zelfs perfect uitgevoerd, vormen dus geen juridische voltooiing.
Deze onderscheid heeft directe gevolgen voor de vertragingboetes. Een ontwikkelaar die het einde van de ruwbouw inroept om zich te ontdoen van zijn termijnverplichtingen, stuit nu op een ongunstige jurisprudentie. De koper behoudt zijn recht op boetes zolang alle technische certificaten niet zijn geproduceerd.
De waterdichte fase blijft de zwaarste financiële mijlpaal van de VEFA, maar markeert noch het einde van de technische risico’s, noch het einde van de verplichtingen van de ontwikkelaar. Het volgen van de werkelijke voortgang van de bouwplaats bij elke betalingsoproep, het bewaren van de verslagen van de bezoeken en het eisen van de wettelijke attesten bij de levering zijn de drie reflexen die de koper concreet beschermen gedurende de hele operatie.
