La messa fuori acqua in VEFA attiva una richiesta di fondi che rappresenta una parte significativa del prezzo totale dell’alloggio. Comprendere cosa comporta questa fase, cosa implica giuridicamente e cosa verificare prima di pagare permette di evitare contenziosi che si sono moltiplicati a causa dell’inasprimento recente della giurisprudenza.
Richieste di fondi VEFA: limiti normativi e giurisprudenza recente
Il calendario di pagamento di un acquisto in VEFA segue un piano regolato dal Codice delle costruzioni e dell’abitazione. Ogni richiesta di fondi corrisponde a una fase precisa di avanzamento del cantiere.
| Fase del cantiere | Limite cumulato dei versamenti |
|---|---|
| Completamento delle fondazioni | 35 % del prezzo |
| Messa fuori acqua | 70 % del prezzo |
| Completamento dell’edificio | 95 % del prezzo |
| Consegna (ritiro delle chiavi) | 100 % del prezzo |
Il passaggio dal 35 % al 70 % tra le fondazioni e la messa fuori acqua rappresenta il salto più elevato di tutto il piano. È in questa fase che l’acquirente impegna la tranche di finanziamento più consistente in un’unica volta.
Dal 2023, la Corte di Cassazione ricorda che queste richieste di fondi possono essere richieste solo in correlazione esatta con lo stato reale di avanzamento del cantiere (Cass. 3ª civ., 25 maggio 2023, n° 21-23.488). Il promotore non può quindi richiedere il 70 % se il tetto non è effettivamente posato. Ogni frazione del prezzo si prescrive a partire dalla data di esigibilità prevista nel contratto, indipendentemente dalle altre frazioni.
Per approfondire gli aspetti tecnici legati a questa fase, la sezione dedicata alla messa fuori acqua VEFA su Immo Factory dettaglia i lavori interessati e il loro monitoraggio.
Messa fuori acqua e messa fuori aria: due traguardi tecnici distinti
La confusione tra messa fuori acqua e messa fuori aria è frequente. Queste due fasi si susseguono, ma non proteggono l’edificio dalle stesse aggressioni.
La messa fuori acqua designa il momento in cui il tetto è posato e l’edificio è protetto dalle infiltrazioni provenienti dall’alto: struttura, copertura (tegole, ardesie, lamiera secondo il progetto), elementi di impermeabilizzazione. L’edificio rimane aperto sui lati.
La messa fuori aria interviene successivamente. Essa corrisponde alla posa delle serramenti esterni (finestre, porte, vetrate) che chiudono l’edificio contro le intemperie laterali e il vento. A questo punto, l’involucro dell’edificio è completo.
- La messa fuori acqua protegge dalla pioggia verticale: struttura, copertura, lattoneria (grondaie, colmi, scossaline)
- La messa fuori aria chiude l’edificio: serramenti esterni, vetri, giunti di impermeabilizzazione periferici
- Il secondo lavoro (isolamento interno, impianti idraulici, elettricità, tramezzi) inizia solo dopo che queste due fasi sono state validate
Tuttavia, solo la messa fuori acqua attiva la richiesta di fondi al 70 %. La messa fuori aria non ha un livello di pagamento specifico nel piano normativo, anche se alcuni contratti prevedono una richiesta intermedia.
Controlli da effettuare prima di saldare la richiesta di fondi al 70 %
Il inasprimento giurisprudenziale fornisce all’acquirente un leva concreta: verificare che il cantiere corrisponda realmente alla fase annunciata prima di pagare. Un promotore che invia una richiesta di fondi prematura si espone a un rifiuto legittimo da parte dell’acquirente.
I punti da esaminare durante una visita di cantiere nella fase fuori acqua:
- Il tetto è completamente posato, comprese le falde, i colmi e gli elementi di lattoneria (nessun telo provvisorio su aree non coperte)
- I muri portanti e la struttura sono completati fino al livello previsto dai piani
- Le discese dell’acqua piovana sono in posizione o almeno le attese sono visibili
- Nessuna zona della soletta superiore è esposta alle intemperie senza protezione definitiva
Se dei teli coprono ancora una parte del tetto o se mancano elementi della struttura, la messa fuori acqua non è tecnicamente completata. La richiesta di fondi al 70 % non è quindi esigibile.
RE2020 e test di permeabilità all’aria: una costrizione post-fuori aria da anticipare
La normativa ambientale RE2020 ha introdotto un requisito che impatta direttamente sulla fase successiva alla messa fuori aria. Per le case nuove, un test di permeabilità all’aria è obbligatorio. Questo test misura il flusso di aria che fuoriesce attraverso l’involucro dell’edificio e condiziona l’ottenimento dell’attestato di conformità.
In pratica, questo test può essere effettuato solo una volta che la messa fuori aria è completa: tutti i serramenti posati, tutti i giunti realizzati. Un difetto rilevato a questo punto (giunto di serramento mal posato, passaggio di canalizzazione non sigillato) impone delle riparazioni prima della prosecuzione del secondo lavoro.
Per l’acquirente in VEFA, questa costrizione significa che un ritardo nella messa fuori aria si ripercuote meccanicamente sul calendario globale. Il test di permeabilità diventa un ulteriore punto di controllo da monitorare nei rapporti di cantiere trasmessi dal promotore.
Completamento e consegna VEFA: la messa fuori acqua non basta
Una decisione della Corte di Cassazione del 13 febbraio 2025 (n° 23-17.755) precisa che un edificio venduto in VEFA non può essere considerato completato finché alcuni certificati tecnici non sono stati consegnati all’acquirente, in particolare il Consuel (conformità elettrica) e il Qualigaz (conformità gas). La messa fuori acqua e fuori aria, anche se perfettamente realizzate, non costituiscono quindi un completamento ai sensi giuridico.
Questa distinzione ha conseguenze dirette sulle penali di ritardo. Un promotore che invocasse la fine del grosso lavoro per liberarsi delle sue obbligazioni di termine si scontra ora con una giurisprudenza sfavorevole. L’acquirente mantiene il suo diritto a penali finché non è stato prodotto l’insieme dei certificati tecnici.
La messa fuori acqua rimane il traguardo finanziario più gravoso della VEFA, ma non segna né la fine dei rischi tecnici né quella delle obbligazioni del promotore. Monitorare l’avanzamento reale del cantiere a ogni richiesta di fondi, conservare i rapporti di visita e richiedere le attestazioni normative alla consegna sono i tre riflessi che proteggono concretamente l’acquirente per tutta la durata dell’operazione.
