Die Fertigstellung des Rohbaus in VEFA löst einen Zahlungsaufruf aus, der einen erheblichen Teil des Gesamtpreises der Wohnung darstellt. Zu verstehen, was dieser Schritt umfasst, was er rechtlich bedeutet und was vor der Zahlung überprüft werden muss, hilft, Streitigkeiten zu vermeiden, die seit der jüngsten Verschärfung der Rechtsprechung zunehmen.
Zahlungsaufrufe VEFA: regulatorische Obergrenzen und aktuelle Rechtsprechung
Der Zahlungsplan für einen Kauf in VEFA folgt einem Zeitplan, der durch das Bau- und Wohnrecht geregelt ist. Jeder Zahlungsaufruf entspricht einem bestimmten Fortschritt des Bauvorhabens.
| Etappe des Bauvorhabens | Kumulierte Obergrenze der Zahlungen |
|---|---|
| Fertigstellung der Fundamente | 35 % des Preises |
| Fertigstellung des Rohbaus | 70 % des Preises |
| Fertigstellung des Gebäudes | 95 % des Preises |
| Übergabe (Schlüsselübergabe) | 100 % des Preises |
Der Übergang von 35 % auf 70 % zwischen den Fundamenten und der Fertigstellung des Rohbaus stellt den höchsten Sprung im gesamten Zeitplan dar. An diesem Punkt tätigt der Käufer den größten Teil der Finanzierung auf einmal.
Seit 2023 erinnert der Kassationshof daran, dass diese Zahlungsaufrufe nur in direkter Korrelation mit dem tatsächlichen Fortschritt des Bauvorhabens gefordert werden können (Cass. 3e civ., 25. Mai 2023, Nr. 21-23.488). Der Entwickler kann daher nicht 70 % verlangen, wenn das Dach tatsächlich nicht installiert ist. Jeder Teil des Preises verjährt ab dem im Vertrag vorgesehenen Fälligkeitsdatum, unabhängig von den anderen Teilen.
Um die technischen Aspekte dieser Phase zu vertiefen, beschreibt der Abschnitt über die Fertigstellung des Rohbaus in VEFA auf Immo Factory die betroffenen Arbeiten und deren Überwachung.
Fertigstellung des Rohbaus und Fertigstellung des Luftdichtheit: zwei unterschiedliche technische Meilensteine
Die Verwirrung zwischen der Fertigstellung des Rohbaus und der Fertigstellung der Luftdichtheit ist häufig. Diese beiden Schritte folgen aufeinander, schützen das Gebäude jedoch nicht vor denselben Angriffen.
Die Fertigstellung des Rohbaus bezeichnet den Zeitpunkt, an dem das Dach installiert ist und das Gebäude vor Eindringlingen von oben geschützt ist: Dachkonstruktion, Dachdeckung (Ziegel, Schiefer, Stahlblech je nach Projekt), Abdichtungsmaßnahmen. Das Gebäude bleibt an den Seiten offen.
Die Fertigstellung der Luftdichtheit erfolgt danach. Sie entspricht der Installation der Außenfenster (Fenster, Türen, Glasfronten), die das Gebäude vor seitlichen Witterungseinflüssen und Wind schützen. An diesem Punkt ist die Hülle des Gebäudes vollständig.
- Die Fertigstellung des Rohbaus schützt vor vertikalem Regen: Dachkonstruktion, Dachdeckung, Dachrinnen (Rinnen, Kehlen, Anschlüsse)
- Die Fertigstellung der Luftdichtheit schließt das Gebäude: Außenfenster, Verglasungen, umlaufende Abdichtungsfugen
- Die Innenausbauarbeiten (Wärmedämmung, Sanitär, Elektrik, Trennwände) beginnen erst, wenn diese beiden Schritte abgeschlossen sind
Im Gegensatz dazu löst nur die Fertigstellung des Rohbaus den Zahlungsaufruf von 70 % aus. Die Fertigstellung der Luftdichtheit hat keinen spezifischen Zahlungsstopp im regulatorischen Zeitplan, auch wenn einige Verträge einen Zwischenaufruf vorsehen.
Kontrollen vor der Zahlung des Zahlungsaufrufs von 70 %
Die Verschärfung der Rechtsprechung gibt dem Käufer ein konkretes Mittel an die Hand: Überprüfen, ob die Baustelle tatsächlich dem angegebenen Fortschritt entspricht, bevor er zahlt. Ein Entwickler, der einen vorzeitigen Zahlungsaufruf sendet, sieht sich einem berechtigten Ablehnungsrecht des Käufers ausgesetzt.
Die Punkte, die bei einem Baustellenbesuch in der Phase der Fertigstellung des Rohbaus zu überprüfen sind:
- Das Dach ist vollständig installiert, einschließlich der Traufen, Firste und Dachrinnen (keine provisorischen Planen auf nicht gedeckten Bereichen)
- Die tragenden Wände und die Struktur sind bis zur im Plan vorgesehenen Höhe fertiggestellt
- Die Regenwasserabflüsse sind vorhanden oder mindestens die Anschlüsse sind sichtbar
- Kein Bereich der oberen Decke ist ohne dauerhaften Schutz den Witterungsbedingungen ausgesetzt
Wenn Planen noch einen Teil des Daches abdecken oder wenn Teile der Dachkonstruktion fehlen, ist die Fertigstellung des Rohbaus technisch nicht abgeschlossen. Der Zahlungsaufruf von 70 % ist dann nicht fällig.
RE2020 und Luftdichtheitsprüfung: eine nachgelagerte Anforderung nach der Fertigstellung der Luftdichtheit
Die Umweltverordnung RE2020 hat eine Anforderung eingeführt, die die Phase nach der Fertigstellung der Luftdichtheit direkt beeinflusst. Für Neubauten ist ein Test der Luftdichtheit obligatorisch. Dieser Test misst die Luftleckage durch die Hülle des Gebäudes und ist Voraussetzung für die Erlangung des Konformitätszertifikats.
In der Praxis kann dieser Test erst durchgeführt werden, wenn die Fertigstellung der Luftdichtheit vollständig ist: alle Fenster installiert, alle Fugen ausgeführt. Ein Mangel, der zu diesem Zeitpunkt festgestellt wird (schlecht angebrachte Fensterfugen, nicht abgedichteter Kabeldurchlass), erfordert Nachbesserungen, bevor mit den Innenausbauarbeiten fortgefahren werden kann.
Für den Käufer in VEFA bedeutet diese Anforderung, dass eine Verzögerung bei der Fertigstellung der Luftdichtheit sich mechanisch auf den gesamten Zeitplan auswirkt. Der Test der Luftdichtheit wird zu einem zusätzlichen Kontrollpunkt, der in den von dem Entwickler übermittelten Baustellenberichten überwacht werden muss.
Fertigstellung und Lieferung VEFA: die Fertigstellung des Rohbaus reicht nicht aus
Ein Urteil des Kassationshofs vom 13. Februar 2025 (Nr. 23-17.755) präzisiert, dass ein in VEFA verkauftes Gebäude nicht als fertig angesehen werden kann, solange bestimmte technische Zertifikate nicht an den Käufer übergeben wurden, insbesondere das Consuel (elektrische Konformität) und das Qualigaz (Gas-Konformität). Die Fertigstellung des Rohbaus und der Luftdichtheit, selbst wenn sie perfekt durchgeführt wurde, stellt also keine rechtliche Fertigstellung dar.
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf die Verzugsstrafen. Ein Entwickler, der das Ende des Rohbaus anführt, um sich von seinen Fristen zu befreien, sieht sich nun einer ungünstigen Rechtsprechung gegenüber. Der Käufer behält sein Recht auf Verzugsstrafen, solange nicht alle technischen Zertifikate vorgelegt wurden.
Die Fertigstellung des Rohbaus bleibt der finanziell schwerste Meilenstein der VEFA, aber sie markiert weder das Ende der technischen Risiken noch das Ende der Verpflichtungen des Entwicklers. Den tatsächlichen Fortschritt der Baustelle bei jedem Zahlungsaufruf zu überwachen, die Besucheprotokolle aufzubewahren und die regulatorischen Zertifikate bei der Lieferung zu verlangen, sind die drei Reflexe, die den Käufer während des gesamten Vorgangs konkret schützen.
