La puesta a cubierto en VEFA desencadena un llamado de fondos que representa una parte significativa del precio total de la vivienda. Comprender lo que abarca esta etapa, lo que implica jurídicamente y lo que hay que verificar antes de pagar permite evitar litigios que se han multiplicado desde el reciente endurecimiento de la jurisprudencia.
Llamados de fondos VEFA: techos regulatorios y jurisprudencia reciente
El calendario de pago de una compra en VEFA sigue un cronograma regulado por el Código de la construcción y de la vivienda. Cada llamado de fondos corresponde a una etapa precisa de avance de la obra.
| Etapa de la obra | Techo acumulado de los pagos |
|---|---|
| Finalización de los cimientos | 35 % del precio |
| Puesta a cubierto | 70 % del precio |
| Finalización del edificio | 95 % del precio |
| Entrega (entrega de llaves) | 100 % del precio |
El paso del 35 % al 70 % entre los cimientos y la puesta a cubierto representa el salto más alto de todo el cronograma. Es en esta etapa donde el comprador compromete la mayor parte del financiamiento de una sola vez.
Desde 2023, la Corte de Casación recuerda que estos llamados de fondos solo pueden exigirse en correlación exacta con el estado real de avance de la obra (Cass. 3e civ., 25 de mayo de 2023, n° 21-23.488). Por lo tanto, el promotor no puede reclamar el 70 % si la cubierta no está efectivamente instalada. Cada fracción del precio prescribe a partir de la fecha de exigibilidad prevista en el contrato, independientemente de las otras fracciones.
Para profundizar en los aspectos técnicos relacionados con esta fase, la sección dedicada a la puesta a cubierto VEFA en Immo Factory detalla los trabajos involucrados y su seguimiento.
Puesta a cubierto y puesta a aire: dos hitos técnicos distintos
La confusión entre puesta a cubierto y puesta a aire es frecuente. Estas dos etapas se suceden, pero no protegen el edificio contra las mismas agresiones.
La puesta a cubierto se refiere al momento en que la cubierta está instalada y el edificio está protegido de las filtraciones que vienen de arriba: estructura, cubierta (tejas, pizarra, chapa de acero según el proyecto), elementos de impermeabilización. El edificio permanece abierto por los lados.
La puesta a aire ocurre después. Corresponde a la instalación de las carpinterías exteriores (ventanas, puertas, ventanales) que cierran el edificio a las inclemencias laterales y al viento. En esta etapa, la envoltura del edificio está completa.
- La puesta a cubierto protege contra la lluvia vertical: estructura, cubierta, canalones (canaletas, limahoyas, soleras)
- La puesta a aire cierra el edificio: carpinterías exteriores, acristalamientos, juntas de impermeabilización periféricas
- Los acabados (aislamiento interior, fontanería, electricidad, tabiques) solo comienzan una vez que estas dos etapas han sido validadas
Sin embargo, solo la puesta a cubierto desencadena el llamado de fondos al 70 %. La puesta a aire no tiene un nivel de pago específico en el cronograma regulatorio, aunque algunos contratos prevén un llamado intermedio.
Controles a realizar antes de abonar el llamado de fondos al 70 %
El endurecimiento jurisprudencial proporciona al comprador una palanca concreta: verificar que la obra corresponde realmente al estado anunciado antes de pagar. Un promotor que envía un llamado de fondos prematuro se expone a un rechazo legítimo del comprador.
Los puntos a examinar durante una visita a la obra en la etapa de puesta a cubierto:
- La cubierta está completamente instalada, incluidas las orillas, cumbreras y elementos de canalón (sin lonas provisionales en áreas no cubiertas)
- Las paredes portantes y la estructura están terminadas hasta el nivel previsto por los planos
- Las bajantes de agua pluvial están en su lugar o al menos las esperas son visibles
- Ninguna zona de la losa superior está expuesta a las inclemencias sin protección definitiva
Si hay lonas cubriendo aún una parte de la cubierta o si faltan elementos de la estructura, la puesta a cubierto no está técnicamente finalizada. El llamado de fondos al 70 % no es entonces exigible.
RE2020 y prueba de permeabilidad al aire: una restricción post-puesta a aire a anticipar
La regulación ambiental RE2020 ha introducido un requisito que impacta directamente la fase siguiente a la puesta a aire. Para las casas nuevas, una prueba de permeabilidad al aire es obligatoria. Esta prueba mide el caudal de fuga de aire a través de la envoltura del edificio y condiciona la obtención del certificado de conformidad.
En la práctica, esta prueba solo puede realizarse una vez que la puesta a aire esté completa: todas las carpinterías instaladas, todas las juntas realizadas. Un defecto detectado en esta etapa (junta de carpintería mal colocada, paso de conducto no sellado) requiere reparaciones antes de continuar con los acabados.
Para el comprador en VEFA, esta restricción significa que un retraso en la puesta a aire se repercute mecánicamente en el calendario global. La prueba de permeabilidad se convierte en un punto de control adicional a vigilar en los informes de obra enviados por el promotor.
Finalización y entrega VEFA: la puesta a cubierto no es suficiente
Una decisión de la Corte de Casación del 13 de febrero de 2025 (n° 23-17.755) precisa que un edificio vendido en VEFA no puede considerarse como finalizado hasta que ciertos certificados técnicos no sean entregados al comprador, en particular el Consuel (conformidad eléctrica) y el Qualigaz (conformidad de gas). La puesta a cubierto y a aire, incluso perfectamente realizada, no constituyen por lo tanto una finalización en el sentido jurídico.
Esta distinción tiene consecuencias directas sobre las penalizaciones por retraso. Un promotor que invoque el fin de la obra gruesa para liberarse de sus obligaciones de plazo se enfrenta ahora a una jurisprudencia desfavorable. El comprador conserva su derecho a penalizaciones mientras no se hayan producido todos los certificados técnicos.
La puesta a cubierto sigue siendo el hito financiero más pesado de la VEFA, pero no marca ni el fin de los riesgos técnicos ni el de las obligaciones del promotor. Vigilar el avance real de la obra en cada llamado de fondos, conservar los informes de visita y exigir los certificados regulatorios en la entrega son los tres reflejos que protegen concretamente al comprador a lo largo de la operación.
