La mise hors d’eau en VEFA déclenche un appel de fonds qui représente une part significative du prix total du logement. Comprendre ce que recouvre cette étape, ce qu’elle implique juridiquement et ce qu’il faut vérifier avant de payer permet d’éviter des litiges qui se multiplient depuis le durcissement récent de la jurisprudence.
Appels de fonds VEFA : plafonds réglementaires et jurisprudence récente
Le calendrier de paiement d’un achat en VEFA suit un échéancier encadré par le Code de la construction et de l’habitation. Chaque appel de fonds correspond à un stade précis d’avancement du chantier.
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| Étape du chantier | Plafond cumulé des versements |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d’eau | 70 % du prix |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % du prix |
| Livraison (remise des clés) | 100 % du prix |
Le passage de 35 % à 70 % entre les fondations et la mise hors d’eau représente le saut le plus élevé de tout l’échéancier. C’est à ce stade que l’acquéreur engage la plus grosse tranche de financement en une seule fois.
Depuis 2023, la Cour de cassation rappelle que ces appels de fonds ne peuvent être exigés qu’en corrélation exacte avec l’état réel d’avancement du chantier (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.488). Le promoteur ne peut donc pas réclamer 70 % si la toiture n’est pas effectivement posée. Chaque fraction du prix se prescrit à compter de la date d’exigibilité prévue au contrat, indépendamment des autres fractions.
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Pour approfondir les aspects techniques liés à cette phase, la section dédiée à la mise hors d’eau vefa sur Immo Factory détaille les travaux concernés et leur suivi.
Mise hors d’eau et mise hors d’air : deux jalons techniques distincts
La confusion entre mise hors d’eau et mise hors d’air est fréquente. Ces deux étapes se succèdent, mais elles ne protègent pas le bâtiment contre les mêmes agressions.
La mise hors d’eau désigne le moment où la toiture est posée et où le bâtiment est protégé des infiltrations venant du dessus : charpente, couverture (tuiles, ardoises, bac acier selon le projet), éléments d’étanchéité. Le bâtiment reste ouvert sur les côtés.
La mise hors d’air intervient après. Elle correspond à la pose des menuiseries extérieures (fenêtres, portes, baies vitrées) qui ferment le bâtiment aux intempéries latérales et au vent. À ce stade, l’enveloppe du bâtiment est complète.
- La mise hors d’eau protège contre la pluie verticale : charpente, couverture, zinguerie (gouttières, noues, solins)
- La mise hors d’air ferme le bâtiment : menuiseries extérieures, vitrages, joints d’étanchéité périphériques
- Le second œuvre (isolation intérieure, plomberie, électricité, cloisons) ne commence qu’une fois ces deux étapes validées
En revanche, seule la mise hors d’eau déclenche l’appel de fonds à 70 %. La mise hors d’air n’a pas de palier de paiement spécifique dans l’échéancier réglementaire, même si certains contrats prévoient un appel intermédiaire.
Contrôles à effectuer avant de régler l’appel de fonds à 70 %
Le durcissement jurisprudentiel donne à l’acquéreur un levier concret : vérifier que le chantier correspond réellement au stade annoncé avant de payer. Un promoteur qui envoie un appel de fonds prématuré s’expose à un refus légitime de l’acquéreur.
Les points à examiner lors d’une visite de chantier au stade hors d’eau :
- La toiture est intégralement posée, y compris les rives, faîtages et éléments de zinguerie (pas de bâches provisoires sur des zones non couvertes)
- Les murs porteurs et la structure sont terminés jusqu’au niveau prévu par les plans
- Les descentes d’eau pluviale sont en place ou au minimum les attentes sont visibles
- Aucune zone de la dalle haute n’est exposée aux intempéries sans protection définitive
Si des bâches recouvrent encore une partie de la toiture ou si des éléments de charpente manquent, la mise hors d’eau n’est techniquement pas achevée. L’appel de fonds à 70 % n’est alors pas exigible.
RE2020 et test de perméabilité à l’air : une contrainte post-hors d’air à anticiper
La réglementation environnementale RE2020 a introduit une exigence qui impacte directement la phase suivant la mise hors d’air. Pour les maisons neuves, un test de perméabilité à l’air est obligatoire. Ce test mesure le débit de fuite d’air à travers l’enveloppe du bâtiment et conditionne l’obtention de l’attestation de conformité.
En pratique, ce test ne peut être réalisé qu’une fois la mise hors d’air complète : toutes les menuiseries posées, tous les joints réalisés. Un défaut détecté à ce stade (joint de menuiserie mal posé, passage de gaine non obturé) impose des reprises avant la poursuite du second œuvre.
Pour l’acquéreur en VEFA, cette contrainte signifie qu’un retard sur la mise hors d’air se répercute mécaniquement sur le calendrier global. Le test de perméabilité devient un point de contrôle supplémentaire à surveiller dans les comptes rendus de chantier transmis par le promoteur.
Achèvement et livraison VEFA : la mise hors d’eau ne suffit pas
Une décision de la Cour de cassation du 13 février 2025 (n° 23-17.755) précise qu’un immeuble vendu en VEFA ne peut être considéré comme achevé tant que certains certificats techniques ne sont pas remis à l’acquéreur, notamment le Consuel (conformité électrique) et le Qualigaz (conformité gaz). La mise hors d’eau et hors d’air, même parfaitement réalisée, ne constitue donc pas un achèvement au sens juridique.
Cette distinction a des conséquences directes sur les pénalités de retard. Un promoteur qui invoquerait la fin du gros œuvre pour se dégager de ses obligations de délai se heurte désormais à une jurisprudence défavorable. L’acquéreur conserve son droit à des pénalités tant que l’ensemble des certificats techniques n’a pas été produit.
La mise hors d’eau reste le jalon financier le plus lourd de la VEFA, mais elle ne marque ni la fin des risques techniques ni celle des obligations du promoteur. Surveiller l’avancement réel du chantier à chaque appel de fonds, conserver les comptes rendus de visite et exiger les attestations réglementaires à la livraison sont les trois réflexes qui protègent concrètement l’acquéreur tout au long de l’opération.