Um coproprietário estaciona seu sedã em seu espaço no subsolo, e a porta do lado do passageiro bate contra a parede. A marcação no chão parece correta, o número da vaga corresponde ao regulamento de copropriedade, mas o espaço real não permite abrir duas portas. Antes de acionar o síndico ou contestar qualquer coisa, é necessário saber exatamente o que as normas impõem e o que o regulamento de copropriedade prevê para cada espaço.
Estado jurídico do espaço: parte comum, lote privativo ou uso privativo
Frequentemente, confundem-se os três casos, e a verificação das dimensões não tem a mesma importância dependendo do estado. Um lote privativo (com frações ideais próprias) aparece no estado descritivo de divisão como um lote completo. Uma vaga em uso no estacionamento em copropriedade continua sendo juridicamente uma parte comum, mas seu uso é reservado a um coproprietário específico.
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Essa distinção muda tudo. Se o espaço é um lote privativo, suas dimensões são normalmente descritas no estado descritivo de divisão e qualquer modificação é de responsabilidade do coproprietário. Se é um direito de uso privativo sobre parte comum, é o regulamento de copropriedade que estabelece os limites do espaço, e qualquer contestação deve passar pelo sindicato dos coproprietários.
Primeiro reflexo: abrir o regulamento de copropriedade e o estado descritivo de divisão. Procura-se a menção do espaço (número, localização, área ou dimensões se forem especificadas). Em copropriedades antigas, esses documentos às vezes indicam apenas um número de vaga sem qualquer medida, o que complica a verificação.
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Normas NF P 91-100 e NF P 91-120: dimensões mínimas aplicáveis ao estacionamento de copropriedade
Duas normas AFNOR regulamentam as dimensões das vagas de estacionamento na França. Elas não se confundem.
Norma NF P 91-100 para estacionamentos de uso público
Ela se aplica a estacionamentos públicos e veículos leves (menos de 3,5 toneladas). As dimensões mínimas de uma vaga clássica em ângulo são de 2,30 m de largura e 5 m de comprimento. A altura mínima sob o teto é fixada em 2 m para estacionamentos cobertos.
Norma NF P 91-120 para estacionamentos privados
Ela diz respeito aos estacionamentos privados, categoria na qual se enquadram a maioria dos estacionamentos de copropriedade. As dimensões mínimas são ligeiramente diferentes: a largura passa a 2,50 m para uma vaga padrão em ângulo. Esta norma também inclui restrições relacionadas à presença de obstáculos laterais (paredes, postes). Quando uma parede está ao lado da vaga, uma sobrelargura é prevista para permitir a abertura das portas.
As normas AFNOR não evoluíram desde os anos 1990, enquanto a largura média dos carros aumentou significativamente. A AFNOR lançou uma consulta no final de 2024 para revisar essas dimensões, com novas normas esperadas para 2026 ou 2027. Enquanto isso, aplicam-se as dimensões antigas.
Verificação no local: medir e comparar com o regulamento de copropriedade
As normas estabelecem um piso, mas o regulamento de copropriedade pode prever dimensões superiores. Aqui está o método concreto para verificar se um espaço está em conformidade.
- Registrar as medidas reais da vaga (largura, comprimento, altura sob o teto se o estacionamento for coberto) com um medidor a laser ou um decâmetro. Medir entre os eixos da marcação no chão, não entre as bordas externas das linhas.
- Comparar essas medidas com as dimensões inscritas no regulamento de copropriedade ou no estado descritivo de divisão. Se nenhuma dimensão estiver lá, referir-se à norma NF P 91-120 como limite mínimo.
- Verificar a presença de obstáculos laterais (poste, parede, canalização) que reduzem o espaço útil. A norma prevê uma sobrelargura na presença de um obstáculo, e um poste mal posicionado pode tornar uma vaga não conforme mesmo que a largura entre as linhas pareça correta.
- Fotografar a marcação no chão, os obstáculos e os números da vaga para constituir um dossiê em caso de contestação junto ao síndico ou em assembleia geral.
Uma discrepância de alguns centímetros na largura é suficiente para tornar o estacionamento impraticável com os veículos atuais, frequentemente mais largos do que os dos anos 1990, quando as normas foram redigidas.
Contestação e regularização em copropriedade: recursos e maiorias de voto
Quando as dimensões medidas não correspondem nem à norma nem ao regulamento de copropriedade, várias situações podem surgir.
Se a marcação no chão foi alterada sem votação em assembleia geral (por exemplo, após obras de reforma ou reparo do solo), pode-se solicitar ao síndico que restabeleça a marcação original. Esse tipo de decisão geralmente requer a maioria simples do artigo 24.
Se a vaga sempre foi subdimensionada e o regulamento de copropriedade não menciona medidas precisas, a situação é mais complexa. Pode-se incluir na ordem do dia da assembleia geral um pedido de re-marcação conforme as normas NF P 91-120. As respostas variam sobre esse ponto entre as copropriedades: alguns síndicos aceitam iniciar um diagnóstico de estacionamento, outros consideram que o espaço como existe é válido.
A lei 3DS (lei de 21 de fevereiro de 2022) facilitou a regularização dos direitos de uso privativo sobre partes comuns, incluindo para espaços de estacionamento. Essa regularização pode agora ser votada pela maioria do artigo 24 (maioria simples dos votos expressos) quando se trata de adequar o regulamento de copropriedade a uma situação de fato.
Ponto de recarga e modificação dos espaços: uma restrição adicional a ser antecipada
A instalação de pontos de recarga para veículos elétricos às vezes modifica a configuração das vagas. O direito à tomada, inscrito na lei, permite a qualquer coproprietário solicitar a instalação de um ponto em seu espaço. A adição de uma caixa de parede ou de um pé de ponto pode reduzir o espaço útil da vaga.
Antes de qualquer instalação, medir o espaço residual após a instalação do ponto permite evitar criar uma vaga que se torne inutilizável. Se o ponto invadir a largura, é necessário sinalizar o problema ao síndico antes das obras. Um coproprietário não pode impor um ponto que tornaria sua vaga ou a do vizinho não conforme às dimensões regulamentares.
A verificação das dimensões de uma vaga de estacionamento em copropriedade baseia-se em três documentos: o regulamento de copropriedade, o estado descritivo de divisão e a norma NF P 91-120. Sem medida no local comparada a essas referências, qualquer contestação junto ao síndico permanecerá sem resposta. Manter um registro fotográfico e medido do espaço constitui a base de um dossiê sólido para a assembleia geral.