Un co-proprietario parcheggia la sua berlina nel suo posto nel seminterrato, e la portiera lato passeggero urta contro il muro. La segnaletica a terra sembra corretta, il numero del posto corrisponde al regolamento di condominio, ma lo spazio reale non consente di aprire due portiere. Prima di contattare l’amministratore o di contestare qualsiasi cosa, è necessario sapere precisamente cosa impongono le norme e cosa prevede il regolamento di condominio per ogni posto.
Stato giuridico del posto: parte comune, lotto privato o godimento privato
Spesso si confondono i tre casi, e la verifica delle dimensioni non ha lo stesso significato a seconda dello stato. Un lotto privato (con millesimi propri) figura nello stato descrittivo di divisione come un lotto a sé stante. Un posto in godimento nel parcheggio condominiale rimane giuridicamente una parte comune, ma il suo uso è riservato a un co-proprietario specifico.
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Questa distinzione cambia tutto. Se il posto è un lotto privato, le sue dimensioni sono normalmente descritte nello stato descrittivo di divisione e qualsiasi modifica è di competenza del co-proprietario. Se si tratta di un diritto di godimento privato su parte comune, è il regolamento di condominio a fissare i limiti del posto, e qualsiasi contestazione passa attraverso il sindacato dei co-proprietari.
Primo riflesso: aprire il regolamento di condominio e lo stato descrittivo di divisione. Si cerca la menzione del posto (numero, localizzazione, superficie o dimensioni se sono specificate). Nelle proprietà condominiali più vecchie, questi documenti indicano a volte solo un numero di posto senza alcuna misura, il che complica la verifica.
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Norme NF P 91-100 e NF P 91-120: dimensioni minime applicabili al parcheggio condominiale
Due norme AFNOR regolano le dimensioni dei posti auto in Francia. Non si confondono.
Norma NF P 91-100 per i parcheggi a uso pubblico
Essa riguarda i parcheggi pubblici e i veicoli leggeri (meno di 3,5 tonnellate). Le dimensioni minime di un posto classico in battaglia sono di 2,30 m di larghezza e 5 m di lunghezza. L’altezza minima sotto il soffitto è fissata a 2 m per i parcheggi coperti.
Norma NF P 91-120 per i parcheggi privati
Essa riguarda i parcheggi privati, categoria in cui rientrano la maggior parte dei parcheggi condominiali. Le dimensioni minime sono leggermente diverse: la larghezza passa a 2,50 m per un posto standard in battaglia. Questa norma integra anche vincoli legati alla presenza di ostacoli laterali (muri, pilastri). Quando un muro adiacente al posto, è prevista una sovralarghezza per consentire l’apertura delle portiere.
Le norme AFNOR non sono evolute dagli anni ’90, mentre la larghezza media delle auto è aumentata sensibilmente. L’AFNOR ha avviato una consultazione alla fine del 2024 per rivedere queste dimensioni, con nuove norme attese nel 2026 o 2027. Nel frattempo, si applicano le vecchie dimensioni.
Verifica sul campo: misurare e confrontare con il regolamento di condominio
Le norme fissano un minimo, ma il regolamento di condominio può prevedere dimensioni superiori. Ecco il metodo concreto per verificare se un posto è conforme.
- Rilevare le misure reali del posto (larghezza, lunghezza, altezza sotto il soffitto se parcheggio coperto) con un metro laser o un decametro. Misurare tra gli assi della segnaletica a terra, non tra i bordi esterni delle linee.
- Confrontare queste misure con le dimensioni indicate nel regolamento di condominio o nello stato descrittivo di divisione. Se non ci sono dimensioni, fare riferimento alla norma NF P 91-120 come soglia minima.
- Verificare la presenza di ostacoli laterali (pilastri, muri, tubazioni) che riducono lo spazio utile. La norma prevede una sovralarghezza in presenza di un ostacolo, e un pilastro mal posizionato può rendere un posto non conforme anche se la larghezza tra le linee sembra corretta.
- Fotografare la segnaletica a terra, gli ostacoli e i numeri di posto per costituire un dossier in caso di contestazione presso l’amministratore o in assemblea generale.
Una differenza di pochi centimetri sulla larghezza è sufficiente a rendere il parcheggio impraticabile con i veicoli attuali, spesso più larghi di quelli degli anni ’90 quando sono state redatte le norme.
Controversie e regolarizzazione in condominio: ricorsi e maggioranze di voto
Quando le dimensioni misurate non corrispondono né alla norma né al regolamento di condominio, si presentano diverse situazioni.
Se la segnaletica a terra è stata modificata senza voto in assemblea generale (ad esempio dopo lavori di rifacimento o di ristrutturazione del pavimento), si può chiedere all’amministratore di ripristinare la segnaletica originale. Questo tipo di decisione rientra generalmente nella maggioranza semplice dell’articolo 24.
Se il posto è sempre stato sottodimensionato e il regolamento di condominio non menziona misure precise, la situazione è più complessa. Si può iscrivere all’ordine del giorno dell’assemblea generale una richiesta di rimarcatura conforme alle norme NF P 91-120. I riscontri variano su questo punto a seconda dei condomini: alcuni amministratori accettano di avviare una diagnosi del parcheggio, altri considerano che il posto così com’è esistente fa fede.
La legge 3DS (legge del 21 febbraio 2022) ha facilitato la regolarizzazione dei diritti di godimento privati su parti comuni, compresi i posti auto. Questa regolarizzazione può ora essere votata a maggioranza dell’articolo 24 (maggioranza semplice dei voti espressi) quando si tratta di mettere il regolamento di condominio in conformità con una situazione di fatto.
Colonnina di ricarica e modifica dei posti: vincolo aggiuntivo da anticipare
L’installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici modifica talvolta la configurazione dei posti. Il diritto alla presa, previsto dalla legge, consente a ogni co-proprietario di richiedere l’installazione di una colonnina nel proprio posto. L’aggiunta di un box a muro o di un palo di colonnina può ridurre lo spazio utile del posto.
Prima di qualsiasi installazione, misurare lo spazio residuo dopo l’installazione della colonnina consente di evitare di creare un posto diventato inutilizzabile. Se la colonnina invade la larghezza, è necessario segnalare il problema all’amministratore prima dei lavori. Un co-proprietario non può imporre una colonnina che renderebbe il suo posto o quello del vicino non conforme alle dimensioni regolamentari.
La verifica delle dimensioni di un posto auto in condominio si basa su tre documenti: il regolamento di condominio, lo stato descrittivo di divisione e la norma NF P 91-120. Senza misurazione sul campo confrontata con questi riferimenti, qualsiasi contestazione presso l’amministratore rimarrà lettera morta. Mantenere un rilievo fotografato e misurato del posto costituisce la base di un dossier solido per l’assemblea generale.