Een mede-eigenaar parkeert zijn sedan op zijn plek in de kelder, en de portier aan de passagierszijde botst tegen de muur. De markering op de grond lijkt correct, het nummer van de plek komt overeen met het reglement van mede-eigendom, maar de werkelijke ruimte staat niet toe om twee portieren te openen. Voordat men de syndicus inschakelt of iets aanvecht, moet men precies weten wat de normen vereisen en wat het reglement van mede-eigendom voor elke plek voorschrijft.
Juridische status van de plek: gemeenschappelijk deel, privé-eigendom of privégebruik
Men verwart vaak de drie situaties, en de controle van de afmetingen heeft niet dezelfde betekenis afhankelijk van de status. Een privé-eigendom (met eigen tantièmes) staat in de beschrijvende staat van splitsing als een volledig lot. Een plaats in gebruik van een parkeerplaats in mede-eigendom blijft juridisch een gemeenschappelijk deel, maar het gebruik is voorbehouden aan een specifieke mede-eigenaar.
Aanrader : Een huis kopen in Marrakech: instapklaar of te renoveren, hoe kies je?
Deze onderscheid is cruciaal. Als de plek een privé-eigendom is, zijn de afmetingen normaal gesproken beschreven in de beschrijvende staat van splitsing en valt elke wijziging onder de verantwoordelijkheid van de mede-eigenaar. Als het gaat om een recht van privégebruik op een gemeenschappelijk deel, is het het reglement van mede-eigendom dat de grenzen van de plek vaststelt, en elke betwisting gaat via de vereniging van mede-eigenaren.
Eerste reflex: open het reglement van mede-eigendom en de beschrijvende staat van splitsing. Men zoekt naar de vermelding van de plek (nummer, locatie, oppervlakte of afmetingen als deze zijn gespecificeerd). In oudere mede-eigendommen geven deze documenten soms alleen een nummer van de plek aan zonder enige maat, wat de controle bemoeilijkt.
Ook interessant : Hoe de waarschuwingssignalen van een zwakke vloer te herkennen en risico's te vermijden
Normen NF P 91-100 en NF P 91-120: minimale afmetingen toepasbaar op parkeerplaatsen in mede-eigendom
Twee AFNOR-normen regelen de afmetingen van parkeerplaatsen in Frankrijk. Ze zijn niet hetzelfde.
Norme NF P 91-100 voor openbare parkeerplaatsen
Deze richt zich op openbare parkeerplaatsen en lichte voertuigen (minder dan 3,5 ton). De minimale afmetingen van een klassieke parkeerplaats in haaks zijn 2,30 m breed en 5 m lang. De minimale hoogte onder het plafond is vastgesteld op 2 m voor overdekte parkeerplaatsen.
Norme NF P 91-120 voor privé-parkeerplaatsen
Deze betreft privé-parkeerplaatsen, een categorie waar de meeste parkeerplaatsen in mede-eigendom onder vallen. De minimale afmetingen zijn hier iets anders: de breedte gaat naar 2,50 m voor een standaard parkeerplaats in haaks. Deze norm houdt ook rekening met beperkingen door de aanwezigheid van zij-obstakels (muren, palen). Wanneer een muur naast de plek staat, is er een extra breedte voorzien om het openen van de portieren mogelijk te maken.
De AFNOR-normen zijn sinds de jaren 1990 niet veranderd, terwijl de gemiddelde breedte van voertuigen aanzienlijk is toegenomen. De AFNOR heeft eind 2024 een consultatie gestart om deze afmetingen te herzien, met nieuwe normen die in 2026 of 2027 worden verwacht. Tot die tijd zijn het de oude afmetingen die van toepassing zijn.
Terreincontrole: meten en vergelijken met het reglement van mede-eigendom
De normen stellen een minimum, maar het reglement van mede-eigendom kan hogere afmetingen voorschrijven. Hier is de concrete methode om te controleren of een plek conform is.
- Neem de werkelijke afmetingen van de plek op (breedte, lengte, hoogte onder het plafond als het een overdekte parkeerplaats is) met een lasermeetapparaat of een decameter. Meet tussen de assen van de markering op de grond, niet tussen de buitenranden van de lijnen.
- Vergelijk deze afmetingen met de afmetingen die in het reglement van mede-eigendom of de beschrijvende staat van splitsing zijn opgenomen. Als er geen afmetingen zijn vermeld, verwijs dan naar de norm NF P 91-120 als minimale drempel.
- Controleer de aanwezigheid van zij-obstakels (paal, muur, leiding) die de bruikbare ruimte verminderen. De norm voorziet in een extra breedte bij de aanwezigheid van een obstakel, en een verkeerd geplaatste paal kan een plek niet-conform maken, zelfs als de breedte tussen de lijnen correct lijkt.
- Maak foto’s van de markering op de grond, de obstakels en de nummers van de plek om een dossier op te bouwen in geval van betwisting bij de syndicus of in de algemene vergadering.
Een afwijking van enkele centimeters in de breedte is voldoende om het parkeren onbruikbaar te maken met de huidige voertuigen, die vaak breder zijn dan die van de jaren 1990 toen de normen werden opgesteld.
Betwisting en regularisatie in mede-eigendom: rechtsmiddelen en stemmajoriteiten
Wanneer de gemeten afmetingen niet overeenkomen met de norm of het reglement van mede-eigendom, doen zich verschillende situaties voor.
Als de markering op de grond is gewijzigd zonder stemming in de algemene vergadering (bijvoorbeeld na renovatiewerkzaamheden of herstelling van de vloer), kan men de syndicus vragen om de oorspronkelijke markering te herstellen. Dit soort beslissing valt doorgaans onder de eenvoudige meerderheid van artikel 24.
Als de plek altijd onderdimensioneerd is geweest en het reglement van mede-eigendom geen specifieke afmetingen vermeldt, is de situatie complexer. Men kan een verzoek om her-markering conform de normen NF P 91-120 op de agenda van de algemene vergadering plaatsen. De reacties hierover variëren afhankelijk van de mede-eigendommen: sommige syndici accepteren om een parkeerdiagnose te laten uitvoeren, anderen beschouwen de plek zoals deze is als geldig.
De wet 3DS (wet van 21 februari 2022) heeft de regularisatie van de rechten van privégebruik op gemeenschappelijke delen vergemakkelijkt, inclusief voor parkeerplaatsen. Deze regularisatie kan nu worden goedgekeurd met een meerderheid van artikel 24 (eenvoudige meerderheid van de uitgesproken stemmen) wanneer het gaat om het in overeenstemming brengen van het reglement van mede-eigendom met een feitelijke situatie.
Oplaadpunt en wijziging van de plekken: extra beperking om te anticiperen
De installatie van oplaadpunten voor elektrische voertuigen verandert soms de configuratie van de plekken. Het recht op een oplaadpunt, vastgelegd in de wet, stelt elke mede-eigenaar in staat om de installatie van een oplaadpunt op zijn plek te vragen. De toevoeging van een wanddoos of een paal kan de bruikbare ruimte van de plek verminderen.
Voordat u een installatie uitvoert, meet de resterende ruimte na de installatie van het oplaadpunt om te voorkomen dat er een plek ontstaat die onbruikbaar is. Als het oplaadpunt in de breedte inbreuk maakt, moet het probleem aan de syndicus worden gemeld voordat de werkzaamheden beginnen. Een mede-eigenaar kan geen oplaadpunt opleggen dat zijn plek of die van de buur niet meer in overeenstemming brengt met de wettelijke afmetingen.
De controle van de afmetingen van een parkeerplaats in mede-eigendom is gebaseerd op drie documenten: het reglement van mede-eigendom, de beschrijvende staat van splitsing en de norm NF P 91-120. Zonder een terreinmeting vergeleken met deze referenties, zal elke betwisting bij de syndicus onbeantwoord blijven. Het bijhouden van een gefotografeerde en gemeten opname van de plek vormt de basis van een solide dossier voor de algemene vergadering.