Ein Miteigentümer parkt seine Limousine auf seinem Stellplatz im Untergeschoss, und die Beifahrertür stößt gegen die Wand. Die Markierung auf dem Boden scheint korrekt zu sein, die Platznummer entspricht der Teilungserklärung, aber der tatsächliche Raum erlaubt es nicht, zwei Türen zu öffnen. Bevor man den Verwalter kontaktiert oder etwas anfechtet, muss man genau wissen, was die Normen vorschreiben und was die Teilungserklärung für jeden Stellplatz vorsieht.
Rechtlicher Status des Stellplatzes: Gemeinschaftsbereich, privates Lot oder privater Gebrauch
Die drei Fälle werden oft verwechselt, und die Überprüfung der Abmessungen hat je nach Status eine unterschiedliche Bedeutung. Ein privates Lot (mit eigenen Tantièmes) wird in der Teilungserklärung als eigenständiges Lot aufgeführt. Ein Stellplatz im Gemeinschaftseigentum bleibt rechtlich ein Gemeinschaftsbereich, aber seine Nutzung ist einem bestimmten Miteigentümer vorbehalten.
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Diese Unterscheidung ändert alles. Wenn der Stellplatz ein privates Lot ist, sind seine Abmessungen normalerweise in der Teilungserklärung beschrieben, und jede Änderung liegt in der Verantwortung des Miteigentümers. Wenn es sich um ein Recht auf privaten Gebrauch im Gemeinschaftsbereich handelt, legt die Teilungserklärung die Grenzen des Stellplatzes fest, und jede Anfechtung erfolgt über die Eigentümergemeinschaft.
Erster Reflex: die Teilungserklärung und die Teilungsbeschreibung öffnen. Dort sucht man nach der Erwähnung des Stellplatzes (Nummer, Lage, Fläche oder Abmessungen, falls angegeben). In älteren Eigentümergemeinschaften geben diese Dokumente manchmal nur eine Platznummer ohne Maße an, was die Überprüfung erschwert.
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Normen NF P 91-100 und NF P 91-120: Mindestabmessungen für Parkplätze in Eigentümergemeinschaften
Zwei AFNOR-Normen regeln die Abmessungen der Parkplätze in Frankreich. Sie sind nicht identisch.
Norm NF P 91-100 für öffentliche Parkplätze
Sie betrifft öffentliche Parkplätze und leichte Fahrzeuge (unter 3,5 Tonnen). Die Mindestabmessungen eines klassischen Parkplatzes in Reihe betragen 2,30 m Breite und 5 m Länge. Die Mindesthöhe unter der Decke ist für überdachte Parkplätze auf 2 m festgelegt.
Norm NF P 91-120 für private Parkplätze
Sie betrifft private Parkplätze, zu denen die meisten Parkplätze in Eigentümergemeinschaften gehören. Die Mindestabmessungen sind hier leicht unterschiedlich: die Breite beträgt 2,50 m für einen Standardparkplatz in Reihe. Diese Norm berücksichtigt auch Einschränkungen aufgrund von seitlichen Hindernissen (Wände, Säulen). Wenn eine Wand an den Parkplatz grenzt, ist eine Überbreite vorgesehen, um das Öffnen der Türen zu ermöglichen.
Die AFNOR-Normen haben sich seit den 1990er Jahren nicht geändert, während die durchschnittliche Breite der Fahrzeuge erheblich zugenommen hat. Die AFNOR hat Ende 2024 eine Konsultation zur Überarbeitung dieser Abmessungen gestartet, mit neuen Normen, die 2026 oder 2027 erwartet werden. Bis dahin gelten die alten Abmessungen.
Überprüfung vor Ort: Messen und Vergleichen mit der Teilungserklärung
Die Normen legen einen Mindeststandard fest, aber die Teilungserklärung kann höhere Abmessungen vorsehen. Hier ist die konkrete Methode zur Überprüfung, ob ein Stellplatz konform ist.
- Die tatsächlichen Maße des Platzes (Breite, Länge, Höhe unter der Decke, falls überdacht) mit einem Laser-Messgerät oder einem Maßband erfassen. Messen Sie zwischen den Achsen der Bodenmarkierung, nicht zwischen den äußeren Kanten der Linien.
- Vergleichen Sie diese Maße mit den in der Teilungserklärung oder der Teilungsbeschreibung angegebenen Abmessungen. Wenn keine Maße angegeben sind, beziehen Sie sich auf die Norm NF P 91-120 als Mindestmaß.
- Überprüfen Sie das Vorhandensein von seitlichen Hindernissen (Säule, Wand, Rohrleitung), die den nutzbaren Raum verringern. Die Norm sieht eine Überbreite bei Vorhandensein eines Hindernisses vor, und eine falsch platzierte Säule kann einen Parkplatz nicht konform machen, selbst wenn die Breite zwischen den Linien korrekt erscheint.
- Fotografieren Sie die Bodenmarkierung, die Hindernisse und die Platznummern, um eine Akte für den Fall einer Anfechtung beim Verwalter oder in der Eigentümerversammlung zu erstellen.
Eine Abweichung von einigen Zentimetern in der Breite reicht aus, um das Parken mit den aktuellen Fahrzeugen unpraktisch zu machen, die oft breiter sind als die Fahrzeuge der 1990er Jahre, als die Normen verfasst wurden.
Anfechtung und Regularisierung in der Eigentümergemeinschaft: Rechtsmittel und Abstimmungsmehrheiten
Wenn die gemessenen Abmessungen weder der Norm noch der Teilungserklärung entsprechen, ergeben sich mehrere Situationen.
Wenn die Bodenmarkierung ohne Abstimmung in der Eigentümerversammlung geändert wurde (zum Beispiel nach Renovierungsarbeiten oder der Sanierung des Bodens), kann man den Verwalter bitten, die ursprüngliche Markierung wiederherzustellen. Diese Art von Entscheidung fällt in der Regel unter die einfache Mehrheit gemäß Artikel 24.
Wenn der Platz immer unterdimensioniert war und die Teilungserklärung keine genauen Maße angibt, ist die Situation komplexer. Man kann einen Antrag auf Wiederherstellung der konformen Markierung gemäß den Normen NF P 91-120 auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Eigentümergemeinschaft: Einige Verwalter akzeptieren es, ein Parkplatz-Diagnoseverfahren einzuleiten, andere sind der Meinung, dass der Platz, wie er existiert, verbindlich ist.
Das Gesetz 3DS (Gesetz vom 21. Februar 2022) hat die Regularisierung der Rechte auf privaten Gebrauch im Gemeinschaftseigentum erleichtert, auch für Stellplätze. Diese Regularisierung kann nun mit einfacher Mehrheit gemäß Artikel 24 (einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen) beschlossen werden, wenn es darum geht, die Teilungserklärung an eine tatsächliche Situation anzupassen.
Ladestation und Änderung der Stellplätze: zusätzliche Einschränkung, die zu berücksichtigen ist
Die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verändert manchmal die Konfiguration der Stellplätze. Das Recht auf eine Ladestation, das im Gesetz verankert ist, erlaubt es jedem Miteigentümer, die Installation einer Ladestation an seinem Stellplatz zu beantragen. Die Hinzufügung eines Wandgehäuses oder eines Standfußes kann den nutzbaren Raum des Platzes verringern.
Vor jeder Installation sollte man den verbleibenden Raum nach der Installation der Ladestation messen, um zu vermeiden, dass ein Platz unbenutzbar wird. Wenn die Ladestation in die Breite hineinragt, muss das Problem dem Verwalter vor den Arbeiten gemeldet werden. Ein Miteigentümer kann keine Ladestation verlangen, die seinen Platz oder den des Nachbarn nicht mehr den gesetzlichen Abmessungen entspricht.
Die Überprüfung der Abmessungen eines Parkplatzes in einer Eigentümergemeinschaft basiert auf drei Dokumenten: der Teilungserklärung, der Teilungsbeschreibung und der Norm NF P 91-120. Ohne eine vor Ort durchgeführte Messung im Vergleich zu diesen Referenzen bleibt jede Anfechtung beim Verwalter ohne Wirkung. Ein fotografisch dokumentierter und vermessener Nachweis des Stellplatzes bildet die Grundlage für eine solide Akte für die Eigentümerversammlung.