Wir suchen eine Wohnung zu kaufen, wir unterschreiben einen Vorvertrag, und drei Wochen später entdeckt der Notar eine seit Jahren auf der Immobilie eingetragene gerichtliche Hypothek. Die Finanzierungsunterlagen kommen zum Stillstand, der Verkauf verzögert sich. Diese Situation lässt sich im Vorfeld klären, vorausgesetzt, man hat die richtigen Informationen beim richtigen Dienst mit dem richtigen Formular angefordert: dem Cerfa 3233-SD.
Cerfa 3233-SD: Wozu dient dieses Formular vor dem Kauf einer Immobilie
Der Cerfa 3233-SD ist das offizielle Dokument, das es ermöglicht, Informationen über die rechtliche Situation eines Gebäudes beim Dienst für die Grundbuchwerbung (SPF) anzufordern. Es wird verwendet, um das zu erhalten, was man als Hypothekenstatus bezeichnet, das heißt einen Auszug aus dem Immobilienregister, der alles auflistet, was auf einer Immobilie lastet: vertragliche Hypotheken, gerichtliche Hypotheken, Vorrechte von Geldgebern, mögliche Pfändungen.
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Dieses Formular deckt den Zeitraum ab dem 1. Januar 1956 ab. Für Informationen vor diesem Datum muss ein anderes Formular verwendet werden. In der Praxis laufen die meisten Immobilienrecherchen über den 3233-SD.
Bereits bevor man ein Kaufangebot formalisiert, ist es ratsam, das Formular Cerfa 3233-SD auszufüllen und es an den zuständigen SPF zu senden. Die Crédit Agricole empfiehlt mittlerweile, alle notwendigen Überprüfungen bezüglich der in Betracht gezogenen Immobilie vorzunehmen, bevor man ein Angebot abgibt, und die Hypothekensituation gehört dazu.
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Suche nach Immobilie oder Person: das richtige Feld im Formular wählen
Der Cerfa 3233-SD bietet zwei Arten von Suchen an, und man füllt nicht die gleichen Felder je nach Ziel aus. Das ist der Punkt, der die meisten Fehler verursacht, wenn man sich ohne Unterstützung daran macht.
Das Immobilienblatt
Diese Option wird angekreuzt, wenn man die rechtliche Situation einer bestimmten Immobilie kennen möchte. Man muss die Gemeinde, den Katasterbereich, die Flurstücknummer und für eine Eigentumswohnung die Wohnungsnummer angeben. Diese Katasterangaben finden sich im Eigentumsnachweis oder im online verfügbaren Katasterplan.
Ohne genaue Katasterangaben wird der SPF die Anfrage ablehnen. Die alleinige Postadresse reicht nicht aus. Wenn man diese Informationen nicht hat, kann man sie kostenlos auf der Website des Katasteramts erhalten, bevor man das Formular ausfüllt.
Das Blatt nach Person
Diese Suche ermöglicht es zu erfahren, welche Immobilien von einer natürlichen oder juristischen Person gehalten werden und welche Eintragungen diese Immobilien belasten. Man gibt dann die vollständige Identität des Eigentümers an (Name, Vornamen, Geburtsdatum und -ort für eine natürliche Person, Firmenname und SIREN-Nummer für ein Unternehmen).
Diese Option ist nützlich, wenn man das gesamte Immobilienvermögen eines Verkäufers überprüfen möchte, insbesondere um mögliche Kreuzpfändungen zwischen mehreren Immobilien zu erkennen.
Das Cerfa 3233-SD fehlerfrei ausfüllen: die problematischen Felder
Das Formular enthält mehrere Felder. Man füllt nicht alle aus, und genau das führt zu Schwierigkeiten. Hier sind die konkreten Punkte, auf die man achten sollte:
- Feld “Bezeichnung der Immobilien”: die Gemeinde der Immobilie angeben (nicht die des Antragstellers), das Departement und die vollständigen Katasterangaben. Für eine Eigentumswohnung die Wohnungsnummer angeben, wie sie in der Teilungserklärung steht.
- Feld “Benannte Person”: nur ausfüllen, wenn man eine Suche nach Person macht. Bei natürlichen Personen müssen die Vornamen genau mit denen im Personenstand übereinstimmen, nicht mit den gebräuchlichen Vornamen.
- Feld “Art der angeforderten Informationen”: die Kästchen ankreuzen, die den gewünschten Informationen entsprechen (bestehende Eintragungen, Übertragungen usw.). Ein vergessenes Kästchen bedeutet eine fehlende Information in der Antwort des SPF.
- Feld “Antragsteller”: seine vollständigen Kontaktdaten angeben. Jeder kann diese Anfrage stellen, man muss kein Eigentümer oder Notar sein. Es handelt sich um ein öffentliches Dokument.
Die Rückmeldungen zu den Antwortzeiten des SPF variieren. In der Regel erhält man den Hypothekenstatus innerhalb weniger Tage bis Wochen, je nach Arbeitsbelastung des Dienstes und Komplexität der Anfrage.
Hypotheken und Immobilienkauf: Warum vor dem Angebot und nicht danach überprüfen
Traditionell beantragt der Notar den Hypothekenstatus, wenn er den Verkauf vorbereitet. Das Problem ist, dass diese Überprüfung oft nach der Unterzeichnung des Vorvertrags erfolgt, wenn der Käufer bereits moralisch (und manchmal finanziell mit der Anzahlung) gebunden ist.
In einem Kontext, in dem die Banken ihre Anforderungen an die Überprüfung vor der Kreditvergabe verschärft haben, selbst einen Hypothekenstatus vor der Unterzeichnung anzufordern, ermöglicht es, blockierende Situationen zu erkennen: eine nach Rückzahlung des ursprünglichen Kredits nicht aufgehobene Hypothek, ein weiterhin aktives Vorrecht des Geldgebers oder schlimmer noch, eine Pfändungseintragung.
Eine mit einer Hypothek belastete Immobilie ist nicht unbedingt unverkäuflich. Die Hypothek wird oft zum Zeitpunkt des Verkaufs durch den Verkaufspreis aufgehoben, der den Gläubiger zurückzahlt. Im Gegensatz dazu blockiert eine eingetragene Zwangsversteigerung den Verkauf, solange sie nicht gelöscht ist. Es ist besser, dies zu wissen, bevor man irgendetwas unterschreibt.
Kosten der Anfrage und zuständiger Dienst für die Grundbuchwerbung
Die Anfrage nach Hypothekeninformationen ist nicht kostenlos. Die Kosten werden durch eine nationale Gebührenordnung festgelegt, die in der Mitteilung 3241-NOT-SD detailliert ist. Der Betrag hängt von der Art der Suche (nach Immobilie oder nach Person) und der Anzahl der zu erfassenden Eintragungen ab.
Das Formular wird an den SPF des Standorts der Immobilie gesendet, nicht an den des Wohnsitzes. Um den zuständigen Dienst zu finden, kann man das Verzeichnis der Dienste für Grundbuchwerbung auf der Website impots.gouv.fr nutzen, indem man die Gemeinde angibt, in der sich die Immobilie befindet.
Die Zahlung erfolgt per Scheck zugunsten der öffentlichen Kasse, der dem Formular beigefügt wird. Einige SPFs akzeptieren Überweisungen, aber das ist nicht allgemein verbreitet. Es ist ratsam, sich vor dem Versand beim betreffenden Dienst zu erkundigen, um eine Ablehnung wegen fehlender Zahlung zu vermeiden.
Die Gültigkeitsdauer eines Hypothekenstatus ist gesetzlich nicht festgelegt. In der Praxis betrachten Notare und Banken ihn als relevant für einige Monate. Danach kann eine neue Eintragung veröffentlicht worden sein, was das Dokument obsolet macht, um eine Transaktion abzusichern.