Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Neuausrichtung. Das Ende des Pinel-Systems im Januar 2025, der schrittweise Rückgang der Kreditzinsen und das Auftauchen neuer steuerlicher Rahmenbedingungen verändern die Eintrittsbedingungen für Investoren. Ein nachhaltiges Immobilienvermögen aufzubauen, bedeutet heute, sich zwischen sich verändernden Regeln und nicht mehr vergleichbaren Chancen zu bewegen.
Denormandie-System und steuerlicher Rahmen nach Pinel: was sich konkret ändert
Seit dem Verschwinden des Pinel-Systems konzentriert das Denormandie-System die Aufmerksamkeit der auf Bestandsimmobilien ausgerichteten Investoren. Es wurde bis zum 31. Dezember 2027 verlängert und zielt auf Erwerbungen in Gemeinden, die mit dem Label Action Cœur de Ville ausgezeichnet sind oder sich in einem Operation zur Revitalisierung von Gebieten (ORT) befinden. Die zentrale Verpflichtung: Arbeiten durchzuführen, die mindestens 25 % der Gesamtkosten der Operation ausmachen, mit dem Ziel, die Energieeffizienz zu verbessern.
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Die Steuerermäßigung variiert je nach Dauer des Mietengagements. Ein Engagement von sechs Jahren berechtigt zu 12 %, neun Jahre zu 18 %, zwölf Jahre zu 21 %. Diese Sätze gelten für alte Wohnungen oder Räumlichkeiten, die in Wohnraum umgewandelt wurden, was die Investoren mechanisch in Richtung degradierter Innenstädte lenkt, die sich im Umbruch befinden.
Parallel dazu ermöglichen spezialisierte Plattformen wie yba.fr die Identifizierung von Immobilien, die diesen geografischen und steuerlichen Kriterien entsprechen, indem sie Lage, Mietpotenzial und Berechtigung für die geltenden Systeme miteinander verknüpfen.
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Der derzeit in Diskussion befindliche Gesetzesentwurf Letard sieht einen neuen Rahmen vor, um die Mietinvestitionen mit anderen Mechanismen als dem Pinel-System zu beleben. Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Fachleute sind der Meinung, dass dieser Text den Zugang zur Steuerbefreiung vereinfachen könnte, während andere auf Unklarheiten bezüglich der Mietobergrenzen und der Einkommensbedingungen der Mieter hinweisen. Solange der Text nicht endgültig angenommen wird, bleibt jede Prognose fragil.
Mietrendite nach Stadt: die Unterschiede, die die nationalen Durchschnittswerte verschleiern
Von Immobilienrentabilität zu sprechen, ohne die Stadt zu präzisieren, ist wie das Vergleichen inkompatibler Realitäten. Die Bruttomietrenditen variieren erheblich von einer Agglomeration zur anderen, und die Unterschiede werden noch größer, wenn man zur Nettorendite (nach Kosten, Grundsteuer, Leerstand) übergeht.
Mittlere Städte in angespannten Zonen bieten oft ein besseres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete als große Metropolen. Im Gegensatz dazu ist die Liquidität der Immobilie beim Wiederverkauf dort weniger vorhersehbar. Eine Wohnung, die in einer mittelgroßen Universitätsstadt gekauft wird, kann eine attraktive Bruttorendite erzielen, aber ihre langfristige Wertsteigerung hängt von schwer vorhersehbaren demografischen und wirtschaftlichen lokalen Faktoren ab.
Drei Parameter verdienen besondere Aufmerksamkeit vor jeder Rentabilitätsberechnung:
- Die tatsächliche Leerstandsquote im angestrebten Viertel, nicht nur in der Gemeinde. Ein Unterschied von nur wenigen Straßen kann eine Investition von rentabel zu defizitär kippen.
- Die voraussichtliche Entwicklung der Grundsteuer, die in vielen Gemeinden in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist und die Margen auffrisst.
- Die DPE-Klassifizierung der Immobilie, da thermisch ineffiziente Immobilien (F und G) schrittweise von Vermietungsverboten betroffen sind, was manchmal umfangreiche Arbeiten erforderlich macht.
Eine hohe Bruttorendite garantiert kein nachhaltiges Vermögen, wenn die Kosten den Großteil der Mieten absorbieren oder wenn die Immobilie an Wert verliert.
Immobilien-Crowdfunding und alternative Anlagen: diversifizieren ohne zu zerstreuen
Immobilieninvestitionen beschränken sich nicht mehr auf den physischen Kauf einer Immobilie. Immobilien-Crowdfunding hat sich in Frankreich als zugängliche Alternative strukturiert, mit Eintrittskarten von nur wenigen Hundert Euro. Das Prinzip: Kollektiv Projekte zur Förderung oder Renovierung finanzieren, im Austausch gegen eine vertragliche Rendite über einen bestimmten Zeitraum.
Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über die Nachhaltigkeit aller Akteure im Sektor. Mehrere Plattformen haben in den letzten Jahren Rückstände bei der Rückzahlung erlebt, und das Risiko eines Kapitalverlusts bleibt bei dieser Art von Anlage real. Diversifikation macht Sinn, setzt aber voraus, dass man versteht, was man finanziert.
Für einen Investor, der sein Vermögen entwickeln möchte, ohne sein gesamtes Kapital in eine einzige Mietimmobilie zu konzentrieren, gibt es drei ergänzende Ansätze:
- Die SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), die das Risiko auf ein Portfolio von Immobilien verteilt, die von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet werden. Die Rendite ist in der Regel stabiler als beim Crowdfunding, aber die Liquidität bleibt begrenzt.
- Die FCPI und FIP, die Steuerermäßigungen im Austausch für eine mehrjährige Bindung der Mittel und ein Verlustrisiko bieten.
- Die Teilung des Eigentums, die es ermöglicht, das Nacktbesitzrecht einer Immobilie zu einem reduzierten Preis zu erwerben und das volle Eigentum später zu erhalten, ohne Steuern auf die Einkünfte während der Teilungsperiode.
Jedes Anlagevehikel hat ein anderes Ziel: regelmäßige Einkünfte, Steuererleichterungen, langfristige Kapitalbildung. Diese ohne Kohärenz zu mischen, ist wie das Addieren von Zeilen in einer Tabelle ohne Strategie.
Vermietungsmanagement und Vermögensrisiko: was die Bruttorendite nicht sagt
Das Vermietungsmanagement erfordert Zeit, Energie und manchmal Geld. Eine Immobilie selbst zu verwalten, ermöglicht es, die Mandatsgebühren (in der Regel einige Prozentpunkte der jährlichen Miete) zu sparen, setzt jedoch auch Situationen aus, die zeitaufwendig sind: Mietausfälle, Schäden, Mieterwechsel.
Der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) bleibt ein relevantes steuerliches Instrument, um die Immobilie abzuschreiben und die Besteuerung der Mieteinkünfte zu senken. Die Einnahmeobergrenzen und die Berechtigungskriterien ändern sich regelmäßig, und eine jährliche steuerliche Überwachung ist unerlässlich, um den Vorteil zu erhalten.
Das eigentliche Vermögensrisiko liegt oft in der Konzentration. Ein Investor, der nur eine Immobilie in einer einzigen Stadt besitzt, die mit einem Kredit finanziert ist und dessen Verschuldungsgrad nahe der Obergrenze liegt, ist einem Hebeleffekt ausgesetzt, der in beide Richtungen wirken kann. Die langfristige Wertentwicklung von Immobilien in Frankreich bleibt über lange Zeiträume positiv, aber es gibt Korrekturzyklen, die mehrere Jahre dauern können.
Ein nachhaltiges Vermögen aufzubauen, hängt weniger von der Suche nach maximaler Rendite ab als von der Beherrschung der Risiken: Liquidität der Immobilie, Qualität des Standorts, Stabilität der steuerlichen Struktur und die Fähigkeit, unvorhergesehene finanzielle Ereignisse zu bewältigen, ohne in der Not verkaufen zu müssen.