Stiamo cercando di acquistare un appartamento, firmiamo un compromesso e tre settimane dopo il notaio scopre un’ipoteca giudiziaria iscritta da anni sull’immobile. Il dossier di finanziamento si blocca, la vendita subisce ritardi. Questa situazione si risolve a monte, a condizione di aver richiesto le informazioni corrette al servizio giusto, con il modulo corretto: il Cerfa 3233-SD.
Cerfa 3233-SD: a cosa serve questo modulo prima di acquistare un immobile
Il Cerfa 3233-SD è il documento ufficiale che consente di richiedere informazioni sulla situazione giuridica di un immobile presso il servizio di pubblicità immobiliare (SPF). Viene utilizzato per ottenere quello che si chiama un stato ipotecario, cioè un estratto del registro immobiliare che elenca tutto ciò che grava su un bene: ipoteche convenzionali, ipoteche giudiziarie, privilegi di creditore, eventuali pignoramenti.
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Questo modulo copre il periodo a partire dal 1° gennaio 1956. Per informazioni anteriori a questa data, è necessario utilizzare un altro modulo. In pratica, la grande maggioranza delle ricerche immobiliari passa attraverso il 3233-SD.
Anche prima di formalizzare un’offerta d’acquisto, è nel nostro interesse compilare il modulo cerfa 3233-sd e inviarlo allo SPF competente. Il Crédit Agricole raccomanda ora di effettuare tutte le verifiche necessarie riguardanti l’immobile considerato prima di formulare un’offerta, e la situazione ipotecaria ne fa parte.
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Ricerca per immobile o per persona: scegliere il giusto quadro sul modulo
Il Cerfa 3233-SD propone due tipi di ricerca, e non si compilano le stesse caselle a seconda dell’obiettivo. Questo è il punto che genera il maggior numero di errori quando ci si cimenta senza assistenza.
La scheda immobile
Si seleziona questa opzione quando si desidera conoscere la situazione giuridica di un bene specifico. È necessario indicare il comune, la sezione catastale, il numero di particella e, per un’unità di condominio, il numero di lotto. Queste referenze catastali sono riportate sul certificato di proprietà o sulla mappa catastale disponibile online.
Senze referenze catastali esatte, lo SPF respingerà la richiesta. L’indirizzo postale da solo non è sufficiente. Se non si dispone di queste informazioni, è possibile ottenerle gratuitamente sul sito del catasto prima di compilare il modulo.
La scheda per persona
Questa ricerca consente di sapere quali beni immobili sono detenuti da una persona fisica o giuridica e quali iscrizioni gravano su questi beni. Si devono quindi fornire i dati completi del proprietario (nome, cognome, data e luogo di nascita per una persona fisica, denominazione e numero SIREN per una società).
Questa opzione è utile quando si desidera verificare il patrimonio immobiliare complessivo di un venditore, in particolare per rilevare eventuali pignoramenti incrociati tra più beni.
Compilare il Cerfa 3233-SD senza errori: le caselle problematiche
Il modulo comprende diversi quadri. Non si compilano tutti, ed è proprio questo che inganna. Ecco i punti di attenzione concreti:
- Quadro “Designazione degli immobili”: indicare il comune dell’immobile (non quello del richiedente), il dipartimento e le referenze catastali complete. Per un immobile in condominio, aggiungere il numero di lotto come indicato nel regolamento di condominio.
- Quadro “Persona designata”: da compilare solo se si effettua una ricerca per persona. Per le persone fisiche, i nomi devono corrispondere esattamente a quelli dell’atto di nascita, non ai nomi d’uso.
- Quadro “Natura delle informazioni richieste”: selezionare le caselle corrispondenti alle informazioni desiderate (iscrizioni esistenti, mutazioni, ecc.). Una casella dimenticata è un’informazione mancante nella risposta dello SPF.
- Quadro “Richiedente”: indicare i propri dati completi. Chiunque può fare questa richiesta, non è necessario essere proprietari né notai. È un documento pubblico.
I tempi di risposta dello SPF variano. In generale, si riceve lo stato ipotecario entro pochi giorni a qualche settimana a seconda del carico del servizio e della complessità della richiesta.
Ipoteche e acquisto immobiliare: perché verificare prima dell’offerta e non dopo
Tradizionalmente, è il notaio a richiedere lo stato ipotecario al momento di preparare la vendita. Il problema è che questa verifica avviene spesso dopo la firma del compromesso, quando l’acquirente è già impegnato moralmente (e talvolta finanziariamente con il deposito cauzionale).
In un contesto in cui le banche hanno inasprito le loro richieste di verifica prima dell’erogazione del credito, richiedere autonomamente uno stato ipotecario prima di firmare consente di rilevare situazioni bloccanti: un’ipoteca non cancellata dopo il rimborso del prestito iniziale, un privilegio di creditore ancora attivo o, peggio, un’iscrizione di pignoramento.
Un bene gravato da un’ipoteca non è necessariamente invendibile. L’ipoteca viene spesso cancellata al momento della vendita grazie al prezzo di cessione, che rimborsa il creditore. Tuttavia, un pignoramento immobiliare iscritto blocca la vendita finché non viene cancellato. È meglio saperlo prima di firmare qualsiasi cosa.
Costo della richiesta e servizio di pubblicità immobiliare competente
La richiesta di informazioni ipotecarie non è gratuita. Il costo è fissato da una tariffa nazionale, dettagliata nella nota 3241-NOT-SD. L’importo dipende dal tipo di ricerca (per immobile o per persona) e dal numero di iscrizioni da rilevare.
Si invia il modulo al SPF del luogo in cui si trova l’immobile, non a quello della propria residenza. Per trovare il servizio competente, è possibile utilizzare l’elenco dei servizi di pubblicità immobiliare sul sito impots.gouv.fr, indicando il comune in cui si trova l’immobile.
Il pagamento avviene tramite assegno intestato al Tesoro pubblico, allegato al modulo. Alcuni SPF accettano il bonifico, ma non è generalizzato. Verificare presso il servizio interessato prima dell’invio evita un rifiuto per mancato pagamento.
La durata di validità di uno stato ipotecario non è fissata dalla legge. In pratica, notai e banche considerano che rimanga pertinente per alcuni mesi. Oltre, una nuova iscrizione potrebbe essere stata pubblicata nel frattempo, rendendo il documento obsoleto per garantire una transazione.