Estamos à procura de comprar um apartamento, assinamos um compromisso, e três semanas depois o notário descobre uma hipoteca judicial registrada há anos sobre o imóvel. O processo de financiamento é bloqueado, a venda atrasa. Essa situação pode ser resolvida antecipadamente, desde que se tenha solicitado as informações corretas ao serviço adequado, com o formulário correto: o Cerfa 3233-SD.
Cerfa 3233-SD: para que serve este formulário antes de comprar um imóvel
O Cerfa 3233-SD é o documento oficial que permite solicitar informações sobre a situação jurídica de um imóvel junto ao serviço de publicidade fundiária (SPF). Usamos para obter o que chamamos de estado hipotecário, ou seja, um extrato do arquivo imobiliário que lista tudo que pesa sobre um bem: hipotecas convencionais, hipotecas judiciais, privilégios de credores, possíveis penhoras.
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Este formulário cobre o período a partir de 1º de janeiro de 1956. Para informações anteriores a essa data, é necessário utilizar outro formulário. Na prática, a grande maioria das pesquisas imobiliárias passa pelo 3233-SD.
Antes mesmo de formalizar uma oferta de compra, é do nosso interesse preencher o formulário cerfa 3233-sd e enviá-lo ao SPF competente. O Crédit Agricole recomenda agora realizar todas as verificações necessárias sobre o imóvel considerado antes de fazer uma oferta, e a situação hipotecária faz parte disso.
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Pesquisa por imóvel ou por pessoa: escolher o quadro certo no formulário
O Cerfa 3233-SD oferece dois tipos de pesquisa, e não se preenchem os mesmos campos dependendo do objetivo. Este é o ponto que gera mais erros quando se tenta preencher sem acompanhamento.
A ficha de imóvel
Selecionamos esta opção quando queremos conhecer a situação jurídica de um bem específico. É necessário informar o município, a seção cadastral, o número da parcela e, para um lote de condomínio, o número do lote. Essas referências cadastrais estão disponíveis no extrato de propriedade ou no plano cadastral disponível online.
Sem referências cadastrais exatas, o SPF rejeitará o pedido. O endereço postal por si só não é suficiente. Se não tivermos essas informações, podemos obtê-las gratuitamente no site do cadastro antes de preencher o formulário.
A ficha por pessoa
Esta pesquisa permite saber quais imóveis são possuídos por uma pessoa física ou jurídica, e quais inscrições oneram esses bens. Informamos então a identidade completa do proprietário (nome, prenomes, data e local de nascimento para uma pessoa física, denominação e número SIREN para uma empresa).
Esta opção é útil quando queremos verificar o patrimônio imobiliário global de um vendedor, especialmente para detectar possíveis penhoras cruzadas entre vários bens.
Preencher o Cerfa 3233-SD sem erro: os campos que causam problemas
O formulário contém vários quadros. Não se preenchem todos, e é exatamente isso que causa confusão. Aqui estão os pontos de atenção concretos:
- Quadro “Designação dos imóveis”: informar o município do bem (não o do requerente), o departamento e as referências cadastrais completas. Para um imóvel em condomínio, adicionar o número do lote conforme consta no regulamento do condomínio.
- Quadro “Pessoa designada”: preencher apenas se estivermos fazendo uma pesquisa por pessoa. Para pessoas físicas, os prenomes devem corresponder exatamente aos do registro civil, não aos nomes de uso.
- Quadro “Natureza das informações solicitadas”: marcar as caixas correspondentes às informações desejadas (inscrições existentes, transferências, etc.). Uma caixa esquecida é uma informação faltante na resposta do SPF.
- Quadro “Requerente”: indicar seus dados completos. Qualquer pessoa pode fazer este pedido, não é necessário ser proprietário nem notário. É um documento público.
Os retornos variam quanto aos prazos de resposta do SPF. Em geral, recebemos o estado hipotecário em alguns dias a algumas semanas, dependendo da carga do serviço e da complexidade do pedido.
Hipotecas e compra de imóveis: por que verificar antes da oferta e não depois
Tradicionalmente, é o notário quem solicita o estado hipotecário no momento de preparar a venda. O problema é que essa verificação muitas vezes ocorre após a assinatura do compromisso, quando o comprador já está moralmente comprometido (e às vezes financeiramente com o depósito de garantia).
Em um contexto onde os bancos endureceram suas exigências de verificação antes da montagem do crédito, solicitar pessoalmente um estado hipotecário antes de assinar permite detectar situações bloqueadoras: uma hipoteca não levantada após o pagamento do empréstimo inicial, um privilégio de credor ainda ativo, ou pior, uma inscrição de penhora.
Um bem onerado por uma hipoteca não é necessariamente inviável para venda. A hipoteca é frequentemente levantada no momento da venda graças ao preço de cessão, que reembolsa o credor. Por outro lado, uma penhora imobiliária registrada bloqueia a venda enquanto não for cancelada. É melhor saber disso antes de assinar qualquer coisa.
Custo do pedido e serviço de publicidade fundiária competente
A solicitação de informações hipotecárias não é gratuita. O custo é fixado por uma tabela nacional, detalhada no aviso 3241-NOT-SD. O valor depende do tipo de pesquisa (por imóvel ou por pessoa) e do número de inscrições a serem levantadas.
O formulário deve ser enviado ao SPF do local onde o bem está situado, não ao do seu domicílio. Para encontrar o serviço competente, pode-se usar o diretório dos serviços de publicidade fundiária no site impots.gouv.fr, informando o município onde o imóvel está localizado.
O pagamento é feito por cheque em nome do Tesouro público, anexado ao formulário. Alguns SPF aceitam transferência, mas isso não é generalizado. Verificar com o serviço em questão antes do envio evita uma rejeição por falta de pagamento.
A duração de validade de um estado hipotecário não é fixada por lei. Na prática, notários e bancos consideram que ele permanece relevante por alguns meses. Após esse período, uma nova inscrição pode ter sido publicada, tornando o documento obsoleto para garantir uma transação.