Estamos buscando comprar un apartamento, firmamos un compromiso, y tres semanas después el notario descubre una hipoteca judicial inscrita desde hace años sobre la propiedad. El expediente de financiación se bloquea, la venta se retrasa. Esta situación se resuelve a priori, siempre que se hayan solicitado los datos correctos al servicio adecuado, con el formulario correcto: el Cerfa 3233-SD.
Cerfa 3233-SD: para qué sirve este formulario antes de comprar un bien inmueble
El Cerfa 3233-SD es el documento oficial que permite solicitar información sobre la situación jurídica de un inmueble ante el servicio de publicidad inmobiliaria (SPF). Se utiliza para obtener lo que se llama un estado hipotecario, es decir, un extracto del archivo inmobiliario que lista todo lo que pesa sobre un bien: hipotecas convencionales, hipotecas judiciales, privilegios de prestamista, posibles embargos.
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Este formulario cubre el período a partir del 1 de enero de 1956. Para obtener información anterior a esta fecha, se debe utilizar otro formulario. En la práctica, la gran mayoría de las búsquedas inmobiliarias pasan por el 3233-SD.
Antes incluso de formalizar una oferta de compra, es muy recomendable completar el formulario cerfa 3233-sd y enviarlo al SPF competente. El Crédit Agricole ahora recomienda realizar todas las verificaciones necesarias sobre el bien considerado antes de formular una oferta, y la situación hipotecaria es parte de ello.
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Búsqueda por inmueble o por persona: elegir el marco adecuado en el formulario
El Cerfa 3233-SD ofrece dos tipos de búsqueda, y no se completan las mismas casillas según el objetivo. Este es el punto que genera más errores cuando se intenta sin acompañamiento.
La ficha de inmueble
Se marca esta opción cuando se quiere conocer la situación jurídica de un bien específico. Se debe indicar el municipio, la sección catastral, el número de parcela y, para un lote de propiedad horizontal, el número de lote. Estas referencias catastrales figuran en el certificado de propiedad o en el plano catastral disponible en línea.
Sin referencias catastrales exactas, el SPF rechazará la solicitud. La dirección postal sola no es suficiente. Si no se dispone de esta información, se puede obtener de forma gratuita en el sitio del catastro antes de completar el formulario.
La ficha por persona
Esta búsqueda permite saber qué bienes inmuebles son propiedad de una persona física o jurídica, y qué inscripciones gravan esos bienes. Se debe proporcionar la identidad completa del propietario (nombre, apellidos, fecha y lugar de nacimiento para una persona física, denominación y número SIREN para una empresa).
Esta opción es útil cuando se quiere verificar el patrimonio inmobiliario global de un vendedor, especialmente para detectar posibles embargos cruzados entre varios bienes.
Completar el Cerfa 3233-SD sin errores: las casillas problemáticas
El formulario contiene varios marcos. No se completan todos, y precisamente eso es lo que puede causar problemas. Aquí están los puntos de atención concretos:
- Marco “Designación de los inmuebles”: indicar el municipio del bien (no el del solicitante), el departamento y las referencias catastrales completas. Para un inmueble en propiedad horizontal, añadir el número de lote tal como figura en el reglamento de propiedad horizontal.
- Marco “Persona designada”: completar únicamente si se realiza una búsqueda por persona. Para las personas físicas, los nombres deben coincidir exactamente con los del estado civil, no con los nombres de uso.
- Marco “Naturaleza de la información solicitada”: marcar las casillas correspondientes a la información deseada (inscripciones existentes, mutaciones, etc.). Una casilla olvidada es una información faltante en la respuesta del SPF.
- Marco “Solicitante”: indicar sus datos completos. Cualquiera puede hacer esta solicitud, no es necesario ser propietario ni notario. Es un documento público.
Los tiempos de respuesta del SPF varían. En general, se recibe el estado hipotecario en unos pocos días a unas pocas semanas, dependiendo de la carga del servicio y la complejidad de la solicitud.
Hipotecas y compra inmobiliaria: por qué verificar antes de la oferta y no después
Tradicionalmente, es el notario quien solicita el estado hipotecario al momento de preparar la venta. El problema es que esta verificación a menudo ocurre después de la firma del compromiso, cuando el comprador ya está moralmente comprometido (y a veces financieramente con el depósito de garantía).
En un contexto donde los bancos han endurecido sus exigencias de verificación antes de la concesión del crédito, solicitar uno mismo un estado hipotecario antes de firmar permite detectar situaciones bloqueantes: una hipoteca no levantada tras el reembolso del préstamo inicial, un privilegio de prestamista aún activo, o peor, una inscripción de embargo.
Un bien gravado con una hipoteca no es necesariamente invendible. La hipoteca a menudo se levanta en el momento de la venta gracias al precio de la cesión, que reembolsa al acreedor. Sin embargo, una ejecución hipotecaria inscrita bloquea la venta mientras no sea cancelada. Es mejor saberlo antes de firmar cualquier cosa.
Costo de la solicitud y servicio de publicidad inmobiliaria competente
La solicitud de información hipotecaria no es gratuita. El costo está fijado por una tarifa nacional, detallada en la nota 3241-NOT-SD. El monto depende del tipo de búsqueda (por inmueble o por persona) y del número de inscripciones a registrar.
Se envía el formulario al SPF del lugar donde se encuentra el bien, no al de su domicilio. Para encontrar el servicio competente, se puede utilizar el directorio de servicios de publicidad inmobiliaria en el sitio impots.gouv.fr, indicando el municipio donde se ubica el inmueble.
El pago se realiza mediante cheque a nombre del Tesoro público, adjunto al formulario. Algunos SPF aceptan la transferencia, pero no es generalizado. Verificar con el servicio correspondiente antes del envío evita un rechazo por falta de pago.
La duración de validez de un estado hipotecario no está fijada por la ley. En la práctica, los notarios y los bancos consideran que sigue siendo relevante durante unos meses. Más allá, puede haberse publicado una nueva inscripción entre tanto, lo que hace que el documento sea obsoleto para asegurar una transacción.