Un copropietario aparca su berlina en su plaza en el sótano, y la puerta del lado del pasajero choca contra la pared. La señalización en el suelo parece correcta, el número de plaza corresponde al reglamento de copropiedad, pero el espacio real no permite abrir dos puertas. Antes de acudir al administrador o de impugnar cualquier cosa, es necesario saber con precisión lo que las normas exigen y lo que el reglamento de copropiedad prevé para cada plaza.
Estado jurídico de la plaza: parte común, lote privativo o disfrute privativo
A menudo se confunden los tres casos, y la verificación de las dimensiones no tiene la misma relevancia según el estado. Un lote privativo (con tantièmes propios) figura en el estado descriptivo de división como un lote completo. Una plaza de disfrute en un parking en copropiedad sigue siendo jurídicamente una parte común, pero su uso está reservado a un copropietario específico.
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Esta distinción lo cambia todo. Si la plaza es un lote privativo, sus dimensiones normalmente están descritas en el estado descriptivo de división y cualquier modificación corresponde al copropietario. Si es un derecho de disfrute privativo sobre una parte común, es el reglamento de copropiedad el que fija los límites de la plaza, y cualquier impugnación pasa por el sindicato de copropietarios.
Primer reflejo: abrir el reglamento de copropiedad y el estado descriptivo de división. Se busca la mención de la plaza (número, localización, superficie o dimensiones si están especificadas). En las copropiedades antiguas, estos documentos a veces indican únicamente un número de plaza sin ninguna medida, lo que complica la verificación.
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Normas NF P 91-100 y NF P 91-120: dimensiones mínimas aplicables al parking de copropiedad
Dos normas AFNOR regulan las dimensiones de las plazas de estacionamiento en Francia. No se confunden.
Norma NF P 91-100 para los parkings de uso público
Se aplica a los parkings públicos y a los vehículos ligeros (menos de 3,5 toneladas). Las dimensiones mínimas de una plaza clásica en batería son de 2,30 m de ancho y 5 m de largo. La altura mínima bajo techo se fija en 2 m para los parkings cubiertos.
Norma NF P 91-120 para los parkings privados
Se refiere a los parkings privados, categoría en la que caen la mayoría de los parkings de copropiedad. Las dimensiones mínimas son ligeramente diferentes: el ancho pasa a ser de 2,50 m para una plaza estándar en batería. Esta norma también incluye restricciones relacionadas con la presencia de obstáculos laterales (muros, postes). Cuando un muro está adyacente a la plaza, se prevé un sobreancho para permitir la apertura de las puertas.
Las normas AFNOR no han evolucionado desde los años 1990, mientras que el ancho promedio de los coches ha aumentado considerablemente. La AFNOR lanzó una consulta a finales de 2024 para revisar estas dimensiones, con nuevas normas esperadas en 2026 o 2027. Mientras tanto, se aplican las dimensiones antiguas.
Verificación en el terreno: medir y comparar con el reglamento de copropiedad
Las normas fijan un mínimo, pero el reglamento de copropiedad puede prever dimensiones superiores. Aquí está el método concreto para verificar si una plaza es conforme.
- Tomar las medidas reales de la plaza (ancho, largo, altura bajo techo si es un parking cubierto) con un medidor láser o un decámetro. Medir entre los ejes de la señalización en el suelo, no entre los bordes exteriores de las líneas.
- Comparar estas medidas con las dimensiones inscritas en el reglamento de copropiedad o el estado descriptivo de división. Si no hay ninguna dimensión, referirse a la norma NF P 91-120 como umbral mínimo.
- Verificar la presencia de obstáculos laterales (poste, muro, canalización) que reduzcan el espacio útil. La norma prevé un sobreancho en presencia de un obstáculo, y un poste mal colocado puede hacer que una plaza no sea conforme incluso si el ancho entre líneas parece correcto.
- Fotografiar la señalización en el suelo, los obstáculos y los números de plaza para constituir un expediente en caso de impugnación ante el administrador o en la asamblea general.
Una discrepancia de unos pocos centímetros en el ancho es suficiente para hacer que el estacionamiento sea impracticable con los vehículos actuales, que a menudo son más anchos que los de los años 1990 cuando se redactaron las normas.
Impugnación y regularización en copropiedad: recursos y mayorías de voto
Cuando las dimensiones medidas no corresponden ni a la norma ni al reglamento de copropiedad, se presentan varias situaciones.
Si la señalización en el suelo ha sido modificada sin votación en asamblea general (por ejemplo, después de trabajos de renovación o de reparación del suelo), se puede pedir al administrador que restablezca la señalización original. Este tipo de decisión generalmente corresponde a la mayoría simple del artículo 24.
Si la plaza siempre ha estado subdimensionada y el reglamento de copropiedad no menciona medidas precisas, la situación es más compleja. Se puede incluir en el orden del día de la asamblea general una solicitud de remarcado conforme a las normas NF P 91-120. Las respuestas varían en este punto según las copropiedades: algunos administradores aceptan iniciar un diagnóstico de parking, otros consideran que la plaza tal como existe es válida.
La ley 3DS (ley del 21 de febrero de 2022) ha facilitado la regularización de los derechos de disfrute privativos sobre partes comunes, incluidos los espacios de estacionamiento. Esta regularización puede ahora ser votada por mayoría del artículo 24 (mayoría simple de los votos expresados) cuando se trata de poner el reglamento de copropiedad en conformidad con una situación de hecho.
Punto de carga y modificación de las plazas: una restricción adicional a anticipar
La instalación de puntos de carga para vehículos eléctricos a veces modifica la configuración de las plazas. El derecho a la toma, inscrito en la ley, permite a cualquier copropietario solicitar la instalación de un punto en su plaza. La adición de una caja mural o de un pie de borne puede reducir el espacio útil de la plaza.
Antes de cualquier instalación, medir el espacio residual después de la colocación del punto permite evitar crear una plaza que se vuelva inutilizable. Si el punto invade el ancho, se debe informar del problema al administrador antes de los trabajos. Un copropietario no puede imponer un punto que haga que su plaza o la del vecino no cumpla con las dimensiones reglamentarias.
La verificación de las dimensiones de una plaza de parking en copropiedad se basa en tres documentos: el reglamento de copropiedad, el estado descriptivo de división y la norma NF P 91-120. Sin una medida en el terreno comparada con estas referencias, cualquier impugnación ante el administrador quedará sin respuesta. Mantener un registro fotográfico y medido de la plaza constituye la base de un expediente sólido para la asamblea general.